La TVA sur marge du marchand de biens repose sur un mécanisme simple en apparence, mais dont l’application génère des erreurs coûteuses à chaque étape, du compromis à la revente. Le régime applicable dépend de la nature du bien, du statut du vendeur initial et du droit à déduction exercé ou non lors de l’acquisition. Une qualification erronée du régime de TVA peut transformer une opération rentable en déficit net.
Coefficient d’admission et droit à déduction : le vrai déterminant du régime de TVA marchand de biens
Le régime de TVA applicable à la revente ne se choisit pas librement. Il découle d’un enchaînement logique qui commence à l’achat. La question centrale est celle-ci : l’acquisition a-t-elle ouvert droit à déduction de la TVA pour le marchand de biens ?
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Quand un marchand acquiert un immeuble ancien auprès d’un particulier, aucune TVA n’est facturée. Le coefficient d’admission est nul. À la revente, si le marchand opte pour la TVA, celle-ci s’applique sur la marge (différence entre prix de revente et prix d’achat). C’est le cas classique de la TVA sur marge.
En revanche, si l’acquisition est réalisée auprès d’un assujetti (promoteur, autre marchand de biens, entreprise) avec TVA sur le prix total, le marchand a déduit cette TVA. À la revente, la TVA s’applique obligatoirement sur le prix total, pas sur la marge. Confondre ces deux situations revient à sous-collecter la TVA, avec un redressement à la clé.
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TVA sur marge marchand de biens : calcul et pièges sur la base taxable
La marge taxable correspond au prix de vente diminué du prix d’achat. Le taux de TVA applicable reste celui de droit commun. La TVA est calculée « en dedans », c’est-à-dire que la marge est considérée comme TTC.
Prenons un immeuble acheté sans TVA à un particulier et revendu après travaux. La marge brute sert de base. Les travaux de rénovation ne viennent pas en déduction de cette marge, même s’ils ont augmenté la valeur du bien. La TVA sur les travaux est récupérable par le mécanisme classique de déduction, mais elle ne modifie pas le calcul de la marge.
Erreur fréquente sur la déductibilité des travaux
Nous observons régulièrement des marchands qui intègrent le coût des travaux dans le prix d’achat pour réduire artificiellement la marge taxable. L’administration fiscale rejette systématiquement cette approche. Le prix d’achat retenu est celui figurant dans l’acte notarié d’acquisition, augmenté des seuls frais d’acquisition (droits de mutation, frais de notaire, commissions contractuellement à la charge de l’acquéreur).
Opération à marge négative
Si le prix de revente est inférieur au prix d’achat, la marge est négative. Aucune TVA n’est collectée, mais la perte de marge ne génère pas de crédit de TVA sur l’opération elle-même. La TVA déductible sur les travaux reste acquise, ce qui limite partiellement l’impact.
Option TVA sur immeuble ancien : quand l’exercer et ses conséquences pour l’acheteur
La vente d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée de TVA. Le marchand de biens peut toutefois opter pour la TVA dans l’acte de vente. Cette option a des conséquences directes sur deux plans.
- Pour le marchand : l’option permet de récupérer la TVA sur les travaux de rénovation engagés pendant la détention du bien, ce qui améliore la trésorerie de l’opération
- Pour l’acheteur assujetti : la TVA facturée est déductible s’il utilise le bien pour une activité taxable (location commerciale, revente). Les droits de mutation passent au taux réduit, ce qui réduit sensiblement les frais de notaire
- Pour l’acheteur non assujetti (particulier, SCI à l’IR en location nue) : la TVA facturée n’est pas récupérable. Elle alourdit le coût total sans contrepartie. Dans ce cas, opter pour la TVA revient à rendre le bien moins compétitif sur le marché
L’option doit être mentionnée dans l’acte authentique. Elle peut s’exercer lot par lot dans un immeuble divisé. Nous recommandons de qualifier le statut fiscal de l’acheteur avant de signer le compromis, car l’option engage le régime de droits de mutation applicable.
Recodification CIBS au 1er septembre 2026 : ce qui change pour la TVA sur marge
L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère la TVA immobilière dans le Code des impositions sur les biens et services. Les articles 257, 268 et 1594-0 G A bis du CGI sont abrogés à compter du 1er septembre 2026.
La recodification est présentée comme faite à droit constant : le taux reste identique, les bases de calcul ne changent pas formellement. En pratique, le futur article L.221-19 du CIBS reformule les conditions d’accès à la TVA sur marge, en particulier pour les terrains à bâtir.
Conditions durcies pour les terrains à bâtir
Le nouveau texte exige que l’acquisition ait été réalisée « en vue de la revente », avec une intention documentée dès l’achat (objet social, business plan, courrier au vendeur). L’acquisition doit aussi avoir supporté un montant de TVA non nul et non déductible, ou provenir d’un vendeur se trouvant lui-même dans cette situation.
Ces exigences sont plus restrictives que le régime actuel de l’article 268 CGI. Certaines opérations actuellement éligibles à la TVA sur marge basculeront en TVA sur prix total, avec un impact direct sur la rentabilité. Pour un terrain acquis sans documentation claire de l’intention de revente, le risque de requalification devient tangible.
Impact sur la rédaction des actes
Tous les compromis signés avant le 1er septembre 2026 mais dont l’acte authentique intervient après cette date devront référencer les nouveaux articles du CIBS. Nous recommandons aux marchands de biens de faire auditer leurs opérations en cours par leur conseil fiscal dès maintenant, pour anticiper les ajustements nécessaires sur les clauses TVA des compromis.
La période transitoire entre la publication de l’ordonnance et son entrée en vigueur laisse peu de marge aux opérateurs qui n’ont pas encore adapté leurs process. Un compromis rédigé avec les anciennes références CGI après le 1er septembre 2026 sera juridiquement fragile, même si le fond du régime reste théoriquement identique. Chaque opération en stock mérite une relecture ligne par ligne avant cette échéance.
