Longtemps délaissées après la remontée brutale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024, les foncières cotées (SIIC) profitent en 2026 d’un contexte plus favorable, avec des taux qui se stabilisent autour de 3,5-4 %. Cette évolution redonne de l’intérêt à un véhicule souvent éclipsé par les SCPI, dont le taux de distribution moyen a atteint 4,91 % en 2025 selon l’ASPIM. Sans opposer les deux véhicules, il est utile de reconsidérer ce que les SIIC peuvent apporter en complément d’un portefeuille déjà exposé aux SCPI.
Un contexte de taux plus favorable qui change la donne pour les foncières cotées
La hausse des taux directeurs entre 2022 et 2024 avait fortement pesé sur la valorisation boursière des foncières cotées, dont le cours reflète en temps réel les anticipations des marchés sur le coût du financement immobilier et sur la valeur des actifs sous-jacents. La stabilisation actuelle des taux allège cette pression et redonne aux SIIC un potentiel de revalorisation boursière que les SCPI, elles, ne peuvent pas offrir de la même manière puisque le prix de leurs parts évolue plus lentement et reflète des expertises immobilières périodiques plutôt que des anticipations de marché en continu.
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Du côté des SCPI, le marché traverse au contraire une phase de consolidation : la performance globale annuelle moyenne n’atteint que 1,46 % en 2025 malgré un taux de distribution de 4,91 %, en raison d’une baisse moyenne pondérée des prix de part de 3,45 % sur l’année. Ce contraste illustre bien deux dynamiques de marché différentes, qui peuvent justement se compléter selon le cycle économique.
Des écarts structurels marqués entre SIIC et SCPI
Sur le plan fiscal, les dividendes versés par les SIIC sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (flat tax), sauf option pour le barème progressif, alors que les revenus fonciers distribués par les SCPI sont, eux, systématiquement soumis au barème de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour un investisseur fortement imposé, cet écart de traitement fiscal peut représenter une différence significative de rendement net, en faveur des SIIC.
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La liquidité constitue un autre écart majeur : les parts de SIIC s’achètent et se revendent en Bourse de façon quasi immédiate, alors que le retrait d’une SCPI dépend de la présence de nouveaux souscripteurs sur le marché secondaire ou du bon vouloir de la société de gestion pour les fonds à capital variable, avec des délais qui peuvent s’étendre sur plusieurs semaines voire plusieurs mois en période de marché tendu. Les frais d’entrée diffèrent également fortement : ils se limitent aux frais de courtage habituels pour les SIIC, contre des frais de souscription qui peuvent représenter plusieurs points de pourcentage pour les SCPI.
La contrepartie : une volatilité assumée
Cette liquidité et cette fiscalité plus favorables ont un prix : les SIIC restent pleinement exposées aux fluctuations des marchés financiers, avec des variations de cours qui peuvent être bien plus marquées à court terme que l’évolution du prix de part d’une SCPI. Il convient ici de bien distinguer le taux de distribution, qui mesure le seul rendement courant versé aux actionnaires, de la performance totale pour l’actionnaire (Total Shareholder Return ou TSR), qui intègre à la fois les dividendes et la variation du cours de l’action sur la période considérée.
Cette volatilité assumée implique une tolérance au risque différente de celle généralement recherchée par les investisseurs en SCPI, qui privilégient souvent la stabilité relative du prix de part sur la durée. Pour explorer plus en détail les indicateurs de performance propres à chaque catégorie de SCPI et mieux calibrer une allocation complémentaire, une consultation de pierrepapier.fr permet de disposer de données actualisées sur le marché de la pierre-papier.
Complémentarité plutôt que substitution
Les SIIC gagnent à être envisagées en complément des SCPI plutôt qu’en remplacement de celles-ci, selon l’horizon de placement retenu et la tolérance à la volatilité de chaque investisseur. Un profil recherchant avant tout la liquidité et une fiscalité optimisée pourra y trouver un intérêt renouvelé en 2026, tandis qu’un profil privilégiant la stabilité et la visibilité des revenus continuera probablement à privilégier les SCPI comme cœur de portefeuille immobilier.
