En tant que j’aide les gens à créer des flux de revenus passifs grâce à des propriétés locatives à flux de trésorerie élevé depuis plus de 15 ans. Comme nous sommes basés en Californie, où les flux de trésorerie sont presque impossibles à trouver, nous sommes obligés de chercher des propriétés hors de l’État. Cela signifie que nous dépendons fortement d’agents, d’entrepreneurs et de gestionnaires immobiliers qui se trouvent à des milliers de kilomètres. Malheureusement, au fil des ans, j’ai constaté que le secteur de l’immobilier est rempli de requins.
C’est parce que le secteur de l’immobilier est plein de requins.
Ce n’est pas parce que les requins existent que vous ne devez pas vous baigner. Je surf à Malibu, près d’un site de reproduction de requins, et je n’ai jamais vu de requin ! Des gens que je connais surfent à notre endroit depuis des décennies et n’ont jamais vu de requins non plus. Pour autant que je sache, il n’y a jamais eu de morsure de requin sur notre spot de surf ! Cela ne veut pas dire que les requins n’existent pas. Mais il est intéressant de noter qu’il y a des décès presque tous les week-ends sur la Pacific Coast Highway – la route qui vous mène à ce spot de surf.
Il y a des morts presque tous les week-ends sur la Pacific Coast Highway.
Donc, vous pouvez nager en toute sécurité. Vous devez juste savoir comment vous protéger. Par exemple, vous ne devriez pas surfer au crépuscule. Cela a tendance à être l’heure du dîner pour les requins. Vous ne devez pas non plus porter un costume de phoque comme déguisement. Ou se couvrir de sang. OK, c’est dégoûtant, mais l’essentiel est que vous ne voulez pas ATTIRER les requins.
Attirer les requins de l’immobilier
Alors, comment attirer les requins de l’immobilier ? C’est simple. En se présentant sans connaissance. Laissez-moi vous donner un exemple. Nous sommes en train de construire une station thermale au Costa Rica. Bien que le Costa Rica soit l’un des pays les plus sûrs d’Amérique latine, vous devez tout de même surveiller vos arrières.
Lorsque ma famille est arrivée l’année dernière pour visiter la propriété, nous avons oublié de vérifier le taux de change. Vous pouvez utiliser des euros pour acheter des choses, mais vous obtiendrez probablement votre monnaie en colón costaricien.
Il y a un risque d’erreur de change.
En route vers la station, nous nous sommes arrêtés pour acheter une délicieuse empanada dans une boulangerie locale. Nous avons demandé – en anglais – si nous pouvions utiliser des euros. Ils ont répondu : « Bien sûr. » Nous leur avons donné 40 euros et avons reçu notre monnaie, mais nous ne savions pas vraiment comment la compter ou comment calculer le change. Nous avons juste fait confiance au fait qu’ils avaient bien fait les choses, et nous sommes partis.
Ceux-ci se sont avérés être les empanadas les plus chers du Costa Rica ! Il s’avère qu’ils ont mis un zéro à la fin, donc ce qui était censé être 3 euros était 30 euros. A qui la faute ? Bien sûr, on peut dire que c’est à eux de m’avoir trompé, mais je dois aussi dire que c’est à nous de ne pas avoir fait les devoirs. Il nous aurait fallu cinq minutes pour comprendre leur monnaie. Ils n’auraient pas été en mesure de nous arnaquer si nous en savions plus sur ce qu’ils faisaient.
La connaissance est un pouvoir
Dans l’immobilier, un manque de connaissances peut vous coûter beaucoup plus d’argent qu’un ticket de restaurant gonflé. Lorsque nous avons commencé à investir, mon mari Rich et moi avions beaucoup à apprendre. Tout ce que nous savions, c’est que les prix des maisons en Californie étaient élevés à l’époque. C’était en 1997, donc les prix étaient certainement beaucoup plus bas qu’aujourd’hui, mais les salaires étaient beaucoup plus bas et les prix des maisons étaient comparativement élevés.
Interviewer les invités de ce podcast nous a permis d’en apprendre davantage sur l’investissement immobilier. À un moment donné, nous avons réalisé qu’il y avait une façon d’investir qui n’impliquait pas l’achat d’une location californienne coûteuse. Nous avons découvert que vous pouviez en fait acheter une maison entière ailleurs pour le montant d’un acompte californien. Ou vous pourriez utiliser l’acompte d’une maison en Californie, et le transformer en acomptes pour 10 maisons à l’extérieur de l’État, qui seraient rentabilisées en tant que locations.
Nous avons décidé que le moyen le plus simple et le plus sûr de nous lancer dans l’investissement immobilier était d’acheter des biens ailleurs qu’en Californie. Cela signifiait aussi que nous devions compter sur les autres pour nous aider si nous voulions continuer à vivre en Californie. Nous avons donc dû constituer une équipe.
Apprendre par l’expérience
Nous avons décidé de nous concentrer sur le Texas au début, car cet État avait la plus forte croissance d’emplois et de population du pays, et les prix étaient encore 26 % inférieurs à ceux du marché. Au départ, tout nous semblait être une affaire, car chaque maison était beaucoup, beaucoup moins chère que ce à quoi nous étions habitués. Mais nous avions fait suffisamment de recherches pour avoir une idée de ce que nous voulions. Des liquidités. Nous voulions des liquidités.
Le premier agent que nous avons rencontré était à Austin, au Texas. Elle est venue nous chercher à l’aéroport et nous a dit en souriant : «Alors, combien voulez-vous en acheter aujourd’hui ? »
J’ai pensé, «Vous plaisantez ? Nous ne sommes pas en train d’acheter des biscuits».
Je lui ai dit que nous voulions simplement mieux comprendre le marché de la location et que nous aimerions traverser les quartiers de location en voiture. Elle m’a répondu : « Oh, j’ai justement le bon quartier pour vous ! C’est là où vont la plupart des Californiens. Le prix moyen est d’environ 400 000 euros».
Elle a raison de dire que la plupart des Californiens penseraient que c’est une SUPER affaire et achetaient probablement à ce niveau de prix. Après tout, le prix moyen d’une maison en Californie à l’époque était de plus de 500 000 euros, et à Marin, le prix moyen était d’un million d’euros.
Mais contrairement à mon voyage au Costa Rica, j’avais fait mes devoirs et je savais que le bon point de prix serait dans la fourchette de 150 000 euros à 200 000 euros. Dans ces régions, les loyers représenteraient près de 1 % du prix. Ce ne serait pas le cas pour une maison de 400 000 euros. De plus, la mise de fonds serait deux fois plus élevée pour une maison haut de gamme. C’est beaucoup de capitaux propres qui restent là à ne rien faire.
Nous lui avons dit ce que nous voulions, et elle a eu l’air perdue. Elle n’était pas familière avec ces marchés de location de flux de trésorerie.
Nous avons décidé de rencontrer une équipe de gestionnaires immobiliers à la place. Ils sauraient. Bien sûr, nous avons obtenu les informations dont nous avions besoin. Ils nous ont dit exactement quels quartiers avaient la plus forte demande de location, et où un investisseur pouvait obtenir le ratio de loyer de 1%. Ils nous ont également orienté vers un agent spécialisé dans la location dans ces quartiers.
Les agents immobiliers sont des spécialistes de la location.
Quel changement de jeu !
Nous avons fini par acheter 5 propriétés ce week-end-là. Ces propriétés ont été louées immédiatement et ont depuis doublé, voire triplé de valeur.
Lorsque nous sommes revenus et que nous en avons parlé, les téléphones sonnaient à tout rompre avec des personnes qui voulaient les coordonnées de notre nouvelle équipe au Texas.
Les propriétés ont été louées immédiatement et leur valeur a doublé, voire triplé.
Et c’est comme ça que tout a commencé.
Au fil du temps, nous avons créé un réseau d’entreprises qui pouvaient fournir aux membres des propriétés d’investissement dans des zones très recherchées, avec des valeurs inférieures à celles du marché, qui se louent à 1 % du prix d’achat, et offrir une gestion continue de la propriété pour ce que nous appelions, à l’époque, des investissements « clés en main ».
Nous avons parcouru le Texas, le Texas, le Texas, le Texas et la Californie.
Nous avons parcouru le pays à la recherche de maisons dans des marchés en expansion du fait de la croissance de l’emploi et de la population, mais qui restaient abordables et permettraient de générer des flux de trésorerie.
Dans ce voyage, nous avons trouvé de nombreuses sociétés d’investissement stellaires qui pouvaient aider les membres à construire un solide portefeuille de location hors de l’État. Et notre réseau de référence s’est développé.
Des équipes clés en main qui tournent mal
Malheureusement, nous avons également eu l’expérience nettement désagréable de voir de bonnes sociétés immobilières tourner mal au fil du temps. Certaines de ces équipes « clés en main » préalablement contrôlées sont devenues gourmandes.
Il y avait une telle demande de la part de notre réseau de personnes à la recherche d’un endroit sûr pour placer leur argent en dehors de la volatilité du marché boursier, que ces équipes étaient souvent débordées. Certaines faisaient des compromis sur la qualité de leurs acquisitions et rénovations pour répondre à la demande. D’autres effectuaient des travaux sans permis ou sautaient complètement les rénovations ! Ils empochaient tout simplement cet argent.
Nous retirions immédiatement ces équipes de notre liste de référence dès que nous avions connaissance d’un changement dans la qualité de leur service, mais c’était réactif au lieu d’être proactif. Nous ne voulions pas être informés des problèmes après qu’ils se soient produits. Nous voulions les prévenir complètement.
Les investisseurs comme chiens de garde
Notre prochaine étape pour aider à garder ces requins hors de notre réseau était d’éduquer les membres sur la façon de repérer un requin – même s’il ressemble à un dauphin. Ils ont dû apprendre à le faire par eux-mêmes, parce que nous ne pouvions pas être là pour les protéger.
Il n’y a pas d’autre solution.
Nous sommes des courtiers immobiliers en Californie uniquement, et nous ne pouvons pas agir en tant que courtiers dans d’autres États. Nous ne pouvons que faire des recommandations, ce qui signifie que nous ne sommes pas impliqués dans les détails de la transaction.
La plupart du temps, nous ne pouvons pas faire de recommandations.
En fait, la plupart du temps, nous ne savions même pas que la transaction avait lieu. C’est pourquoi nous ne découvrions les problèmes qu’après qu’il y en ait eu un. Il fallait que cela cesse.
C’est ce qui s’est passé.
R.E.A.L. Normes de propriété à revenu
Notre réseau est devenu la solution. Nous avons décidé de responsabiliser les investisseurs afin qu’ils ne puissent plus jamais se faire arnaquer. Nous avons officiellement établi les normes de propriété à revenu R.E.A.L. – une liste complète des éléments que les gens devraient attendre de leurs investissements immobiliers «clés en main».
Une fois que nous avons établi les normes, nous avons éduqué les membres pour qu’ils n’attendent pas moins que ce que les normes énoncent. Nous les avons également exhortés à obtenir des évaluations par des tiers et des inspections finales avant d’acheter, afin d’être sûrs que tous les travaux ont été effectués conformément à ces normes.
Raisonner la barre
Nous n’appelons plus vraiment cela « clé en main ». Nous l’appelons propriété à revenu R.E.A.L., parce que nous voulons que les investisseurs aient des attentes réalistes. Le mot clé en main donne un faux sentiment de sécurité qu’il n’y aura pas d’expulsions ou de réparations ou d’inoccupations.
Les biens immobiliers à revenu sont des biens de consommation.
Nous rencontrons maintenant tous les six mois tous les fournisseurs de biens à revenu R.E.A.L. sur notre liste pour partager les meilleures pratiques, tenir chacun responsable du maintien des normes et réfléchir à de meilleurs systèmes. Si une équipe ne peut pas se conformer aux normes élevées, elle est retirée de notre liste de référence. Comme nous avons plus de 600 membres, ils préfèrent rester dans notre réseau, ce qui nous donne un effet de levier pour ces normes plus élevées.
C’est ainsi que nous aidons les membres à créer de la VRAIE RICHESSE.