Catégories
Location d'habitation

Qu’est-ce qu’une option de location dans l’immobilier ?

C’est quoi une option de location dans l’immobilier ? : Nous allons parler des avantages et des inconvénients des options de location. Il y a à la fois de bonnes choses et des choses dont il faut être conscient. Veuillez noter que, comme toujours, les stratégies que nous mentionnons ici dans les présentations peuvent ne pas convenir à tout le monde, alors consultez toujours votre comptable, votre conseiller fiscal et/ou votre avocat pour discuter de votre situation spécifique.

Bien entendu, les performances passées ne sont pas une garantie des résultats futurs. Les achats immobiliers sont soumis à des risques d’investissement, y compris la perte possible des montants investis et, bien que tous les efforts soient faits pour maintenir des informations exactes et actuelles, la possibilité d’erreurs et/ou de mises à jour existe toujours.

C’est, bien sûr, ce que les avocats veulent que nous disions et ce que je veux dire, c’est s’il vous plaît juste toujours vérifier avec nous parce que les marchés changent, les propriétés changent et nous voulons que vous vérifiez avec nous. Entre vous et moi, je ne sais pas si nous avons des équipes immobilières qui écoutent, mais parfois leurs marchés changent et ils ne le savent pas encore, mais nous le savons, ou ils peuvent déménager dans une nouvelle zone de leur marché. Nous pensons simplement que c’est toujours la meilleure pratique de vérifier avec votre conseiller en investissement avant de faire tout achat par l’une des équipes de propriété de notre réseau.

Aussi, obtenez toujours vos inspections et vos évaluations parce que même avec les meilleures intentions, il peut y avoir des choses qui sont manquées et si vous obtenez cette inspection d’un inspecteur tiers, il peut trouver des choses qui seront réparées pour vous avant de fermer la propriété, ou au moins cela peut être négocié avec le vendeur.

D’accord, donc les options de location. Hé écoutez, les options de location ont été utilisées par les investisseurs immobiliers depuis des décennies comme des moyens créatifs d’acheter, de vendre, de louer ou de retourner une propriété. Cependant, ces contrats peuvent devenir un cauchemar juridique et financier pour l’acheteur ou le vendeur s’ils ne sont pas bien faits. Je vais vous dire pourquoi. Ce sont des choses très importantes. Nous n’appelons pas notre société sans raison, ceci est réel. C’est réel, cela m’est juste arrivé dans un autre type de structure, pas une option de location, mais une grande partie de ce que je partage avec vous aujourd’hui provient d’une expérience personnelle et une grande partie de mon expérience personnelle, je veux la partager avec vous afin que vous appreniez des bonnes choses et que vous évitiez les mauvaises.

D’accord, voyons voir. Commençons par ce qu’est une option de location parce que parfois il y a une confusion à ce sujet. Il s’agit simplement de donner à quelqu’un l’option d’acheter une propriété qu’il loue à la fin d’une période de location spécifiée.

L’option de location donne au locataire le droit d’acheter la propriété à une date ultérieure pour un prix déterminé mais il n’y a aucune obligation juste l’option. Cela coûte de l’argent afin de faire valoir cette option conformément à la loi. Vous devez payer une sorte de frais d’option non remboursables en tant que locataire, ce qui rendra ce contrat exécutoire. C’est généralement environ 3 à 5 % du prix d’achat, mais j’ai fait des transactions où c’était juste un euro simplement pour faire respecter ce contrat.

Une fois que vous avez cette option, ce qui serait clarifié dans l’option est le prix d’achat potentiel de la propriété que vous voulez acheter. Cela doit être spécifié ou vous pouvez simplement baser le prix d’achat sur la valeur d’évaluation future de cette propriété au moment où l’option est exercée. Il est donc évident qu’en tant que locataire, il est préférable de négocier un prix assez bas dans une zone où l’appréciation pourrait être élevée. C’est ce que nous avons fait dans certaines des transactions, car vous pouvez savoir que la zone s’apprécie, mais le vendeur ou le propriétaire peut ne pas le savoir, donc essayer de le verrouiller peut être génial.

une option de location

Si vous ne le savez pas et que vous pensez que peut-être les prix vont rester stables ou même baisser, alors hé, pourquoi ne pas simplement se baser sur la future valeur d’évaluation.

C’est très différent d’une location-vente. Nous avons fait quelques transactions de location-achat à Atlanta avec notre réseau et il y avait une certaine confusion sur la façon dont il était différent d’une option de location. En fait, la différence est assez simple. Il s’agit d’un accord bilatéral ou bidirectionnel qui engage à la fois le vendeur et l’acheteur. Comme je l’ai dit plus tôt, l’option de location n’est contraignante que pour le vendeur, pour le propriétaire. L’acheteur peut juste décider s’il veut ou non appliquer cette option.

Avec une location-vente, c’est un accord. C’est un contrat et c’est fondamentalement une affaire conclue une fois que vous l’avez signé. Certains États traitent ces achats de location comme un transfert de propriété, même si le contrat n’est pas enregistré et que le locataire-acheteur n’est pas encore en titre.

C’est vraiment important pour vous de comprendre parce que beaucoup de vendeurs ne comprennent pas cet élément. Ils pourraient vous dire que, «Hé, si votre locataire ne paie pas, vous pouvez simplement l’expulser», mais ce n’est peut-être pas le cas. Vous pouvez avoir à faire quelque chose d’autre qui est beaucoup plus difficile dont je vais parler dans une minute, juste ici.

Dans le cas d’un défaut de paiement, disons que vous êtes le propriétaire et que vous avez un bail-achat avec un locataire-acheteur et que ce locataire-acheteur ne vous paie pas, alors vous pourriez avoir à saisir plutôt qu’à expulser le locataire-acheteur même s’il n’est pas en titre. Cela dépend de l’état. Malheureusement pour vous et super pour le locataire, au cours de ce processus, le locataire acheteur pourrait en fait vivre là pendant longtemps sans faire de paiements si vous êtes dans un état judiciaire parce que cela prend une éternité pour saisir dans un état judiciaire.

C’est pourquoi je dis constamment que les États judiciaires sont un excellent endroit pour acheter parce qu’ils n’ont pas vraiment travaillé sur leur forclusion pour cette raison. Ce n’est pas un endroit idéal pour détenir une note ou pour détenir une option de location ou une location-vente, parce que, encore une fois, si un locataire acheteur a un bon avocat, il pourrait potentiellement faire valoir que le contrat n’était même pas valide ou a été fait de manière incorrecte. Dans ces États judiciaires, vous feriez mieux de vous assurer que vous avez un contrat solide qui a été approuvé par un très, très bon avocat qui comprend ces choses.

Vous pourriez dire : « Eh bien, je ne veux pas faire de location-vente alors. Je vais m’en tenir à la location avec option d’achat pour ne pas avoir à saisir le bien «, mais c’est la partie délicate. Il est impératif que vous compreniez les lois de l’État local avant de conclure un accord d’achat/de vente et que vous fassiez appel à un avocat compétent, spécialisé dans l’immobilier et en particulier dans les options de location. Assurez-vous que c’est lui qui rédige le contrat, car certains États traitent les options de location de la même manière que les achats de location, ce qui constitue une grande surprise pour les investisseurs qui découvrent plus tard : «Wow, j’allais expulser cette personne et maintenant je dois saisir et je ne peux pas». Ou, «Ça me prend une éternité». Ou, «C’est cher». C’est tellement important, et encore une fois, peu de gens le savent.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *