Qui est là ? Qui veut être un locataire ? Qui voulons-nous être notre locataire ? Il y a une demande fantôme de trois à cinq millions de personnes qui ont emménagé avec maman et papa pendant la dernière récession et qui ont lentement trouvé un emploi. Nous verrons comment ils s’en sortent. La plus grande génération aujourd’hui est celle des 22, 23, 24 ans, 23 étant la plus grande génération. Devinez quoi, j’ai un fils de 23 ans, donc nous sommes juste au milieu. Ces milléniaux seront à l’origine des deux tiers de la formation des ménages, c’est ce que l’on prévoit. Prêter attention à ces enfants est vital.
Maintenant, vont-ils être propriétaires ou locataires ? Bien sûr, ils vont être locataires pendant un certain temps. Si vous avez un jeune de 22, 23 ou 24 ans, dites-moi s’il va acheter une maison. Si c’est le cas, vous êtes un parent formidable. En fait, j’ai proposé à ma fille de lui donner l’acompte, et elle ne cherche toujours pas de maison, et sa mère est dans ce business. Quoi qu’il en soit, ce groupe va louer pendant un certain temps. Ils vont créer la plus grande formation de ménages. Si vous voulez les louer, vous devez être dans les zones où les milléniaux vont aller. S’il y a des pertes d’emploi dans la haute technologie, ou du moins dans la haute technologie qui est dans une bulle, alors vous voulez suivre ces enfants qui obtiennent de vrais emplois.
Ce que je veux dire par là, c’est que j’ai un employé qui m’a dit que son ami a été embauché à San Francisco comme premier emploi dans une startup. Je gagnais plus de 100 000 euros par an en tant qu’assistante de direction, aucune expérience, rien. Notre employée gagnait moins que ça, mais elle a dit : « Vous savez quoi, je sais que je pourrais aller à San Francisco et être probablement payée beaucoup plus que ce que je gagne ici. La différence, c’est que je sais que ce n’est pas de l’argent réel, car avec la startup, c’est juste de l’argent emprunté.
Au cours des dernières années, si vous aviez une très bonne idée, ce qu’ils appellent une idée de serviette de table, vous pouviez obtenir 10 millions d’euros de financement. Ces fonds spéculatifs ne faisaient qu’emprunter de l’argent, et l’empruntaient gratuitement pour investir dans ces startups. Si vous êtes une startup et que vous avez 10 millions d’euros de capital-risque, bien sûr, vous pouvez penser à verser des salaires de 100 000 euros à des gens qui n’ont aucune expérience. Vous pouvez louer ce bâtiment à San Francisco et n’avoir aucun revenu à montrer. Si vous voulez avoir un emploi à l’épreuve de la récession, ou si vous voulez des locataires à l’épreuve de la récession, assurez-vous qu’ils travaillent pour des entreprises qui ne basent pas leurs revenus sur de l’argent emprunté à cent pour cent comme ça. Nous devons voir les bénéfices.
Seulement 31% des membres de la génération X veulent acheter une maison. 2006 était le pic d’achat de maisons pour la génération X et nous savons comment cela s’est passé. Beaucoup d’entre eux ont été saisis, et n’étaient pas vraiment pressés d’acheter à nouveau. Ces personnes seront très probablement des locataires. Nous avons les milléniaux qui sont locataires, les membres de la génération X qui sont locataires.
La population augmente de 4,5 millions de personnes chaque année. Quand vous plongez vraiment dans ces chiffres, c’est surtout de l’immigration. Encore une fois, est-ce que ce seront des locataires ou des acheteurs ? Certainement, dans les années à venir, ils seront très probablement des locataires. Nous avons également la demande étrangère et la fuite vers la sécurité.
C’est pourquoi le taux de propriété est le plus bas depuis 50 ans, 63%. Il a atteint un sommet à 69%, en 2004. Nous avons perdu un million de ménages propriétaires nets au cours des 10 dernières années et gagné 10 millions de nouveaux ménages locataires, et cela ne va faire que continuer à grimper. Nous pensons, que l’énorme demande de logements locatifs abordables va se poursuivre pendant au moins 10 ans. Après cela, l’économie aura repris et les milléniaux seront tout juste prêts à acheter une maison. Ils se rapprocheront alors de leurs années de pointe en matière d’achat de maison.
La croissance des ménages locataires est en moyenne de 770 000 depuis 2004. Fait intéressant, comme je l’ai dit, nous savons que les membres de la génération X ne sauteront peut-être pas à nouveau dans l’accession à la propriété, mais les personnes âgées de 45 à 64 ans ont connu une croissance locative deux fois plus importante que les moins de 35 ans. C’est une statistique très fascinante et elle m’a certainement surpris.
Le taux d’inoccupation national est tombé à 7%, le plus bas en 20 ans. Comme je l’ai dit, une énorme demande de locations pour au moins 10 ans. La croissance des locations de logements individuels a été plus rapide que celle des logements multifamiliaux, de 35%. C’est intéressant aussi, il semble que beaucoup de gens préfèrent avoir leur propre maison, plutôt que de vivre dans une propriété multifamiliale. Les loyers devraient continuer à augmenter, simplement parce qu’il y a plus de demande de locations que de biens locatifs disponibles.