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Financement immobilier

Comment financer des immeubles à loyers multiples

Parlons des stratégies communes et du séquençage lorsque nous parlons du 1 à 10. Parlons de l’effet de levier. Il y a une différence entre les spots 1, 2, 3 et 4, puis 5 à 10 dans ce que vous pouvez faisable levier, ce qui signifie le prêt à la valeur ou aussi connu comme LTV. Je pense que probablement lorsque nous parlons du ratio dette/revenu sur les scores de crédit, vous avez probablement eu l’impression qu’il y a des exigences différentes dans les 4 premières taches de prêt conventionnel par rapport aux taches de prêt conventionnel de 5 à 10.

Cela s’applique également au ratio prêt/valeur et au type de levier auquel vous pouvez vous attendre. Pour la stratégie et le séquençage de ces propriétés, si vous avez cette information à l’avance, vous êtes en mesure de vraiment monétiser sur la prise de vo et d’étirer juste un peu plus loin.

Par exemple, parlons de un à quatre. Nous allons parler de la résidence unifamiliale comme notre exemple ici. Les réponses sont différentes pour une propriété de deux à quatre unités, mais pour une résidence unifamiliale, dans les taches un à quatre, vous pouvez faire levier jusqu’à 85 % de prêt par rapport à la valeur.

Utilisons un prix d’achat de 100 000 euros, un chiffre rond facile. Vous pourriez obtenir un prêt de notre part pour 85 000 euros. Vous avez quatre emplacements pour ce produit particulier, sachant cela à l’avance, voulez-vous mettre votre achat de propriété de 70 000 euros là où voulez-vous en mettre une que vous pourriez avoir vu pour 120 000 euros ou 150 000 euros, quel que soit le cas. Laquelle de ces propriétés voulez-vous mettre dans les emplacements un, deux, trois et quatre ? La plus élevée, n’est-ce pas ? Parce que vous allez être en mesure d’obtenir un plus grand coup pour votre argent.

Les propriétés les plus haut de gamme, si vous pouvez le séquencer de cette façon, vous voulez toujours mettre ceux dans les spots un, deux, trois et quatre. Vous avez l’opportunité de levier la plus élevée à cet endroit. Les spots 5 à 10, vous allez perdre 5 % jusqu’à 10 % de votre effet de levier une fois que vous entrez dans les spots 5, 6, 7, 8, 9, 10. Vous pouvez vous attendre, dans les spots 5 à 10 sur une résidence unifamiliale, vous allez être limité à 75 % de prêt par rapport à la valeur.

Quand vous pouvez juste vous assurer que vous gardez les maisons de plus grande taille dans le premier seau 1, 2, 3 et 4. Ensuite, vous pouvez aller de l’avant et mettre vos achats de plus petite taille dans le deuxième ensemble de biens.

La valeur de l’immobilier est limitée à 75 %.

Parlons des taux d’intérêt. C’est toujours le sujet brûlant. Tout le monde veut toujours savoir, quels sont les taux d’intérêt ? Je peux vous le dire vaguement, sans entrer dans les détails des spécificités, car il y a beaucoup de critères différents qui entrent dans l’établissement des prix. Prenons une hypothèque fixe sur 30 ans. Je peux vous dire qu’aujourd’hui, il se situe entre 4,625 et 5,25. Certaines des variables qui entrent en ligne de compte sont : quel est le rapport prêt/valeur ? Quel est le type de propriété ? S’agit-il d’une maison individuelle ? S’agit-il d’un quadruplex ? S’agit-il d’une copropriété ? Quel est le score de crédit de l’emprunteur ? Où est située la propriété ?

Tous ces éléments différents vont entrer dans la quantification de ce que sera votre taux d’intérêt que vous pourrez sécuriser. En termes généraux, jusqu’à ce que vous ayez des taux sur un prêt immobilier fixe de 30 ans pour un immeuble de placement, ou allant à nouveau de 4,625 à 5,25, 30 ans d’argent fixe, extrêmement, extrêmement faible, les gars. Si l’un d’entre vous est actuellement sous contrat et qu’il couvre ses paris et joue le marché, je vous dirai que l’inflation est imminente, elle est là, verrouillez votre taux d’intérêt. Il y a des chances que le montant de votre prêt ne soit pas assez élevé pour que cela fasse une différence d’un huitième ou d’un quart de point dans le taux. C’est littéralement de par mois. J’en profiterai. Ne jouez pas le marché, verrouillez vos taux d’intérêt dès que vous le pouvez.

Un fait amusant que je voulais partager avec vous les gars, sont en fait seulement l’un des deux pays sur la planète qui offre un taux crédit fixe à long terme. Pourquoi je trouve cela et pourquoi j’aime toujours le mentionner dans mes présentations, c’est que cela crée une opportunité tellement importante. Vivre dans ce pays est, pour de nombreuses raisons, formidable. Pour les investisseurs immobiliers en particulier, lorsque vous essayez de voir quelle est la différence entre une hypothèque fixe sur 30 ans et une hypothèque fixe sur 5 ou 10 ans, c’est stupéfiant. Le montant de l’effet de levier auquel nous pouvons avoir accès aux taux d’intérêt qui prévalent en ce moment.

Je vais partager juste une petite histoire avec vous les gars, puis je vais passer à la diapositive suivante et vous donner l’exemple, il va vous époustoufler. À la grande époque, je suis moi-même un investisseur, donc le dernier marché cyclique que nous avons eu, j’avais 42 propriétés collectivement, et pas une seule d’entre elles n’a eu de cash-flow, pas une seule. Toute la pièce alors était appréciée.

loyer multiple

En regardant à l’inverse, 10 ans plus tard, c’est vraiment cette tempête parfaite. Vous avez encore un formidable effet de levier aux taux d’intérêt les plus bas que vous puissiez imaginer sur un immeuble de placement. À l’heure actuelle, chaque propriété, presque sans exception, qui passe sur mon bureau génère des liquidités de 200, 300 ou 400 euros par mois. Encore une fois, en parlant de familles individuelles, cette réponse serait différente pour comme deux à quatre unités.

C’est profond. Ça me sidère que nous soyons passés d’un extrême à l’autre. Je pense que ma propriété la moins négative à l’époque était probablement au moins 100 euros par mois. Maintenant, c’est jusqu’à des milliers, en fonction de la propriété et de l’endroit où elle était située, et cetera.

Maintenant, vous, les gars, avez la possibilité de regarder des points de prix qui sont beaucoup plus raisonnables, des taux d’intérêt qui sont juste stupidement bas, et une hypothèque fixe de 30 ans. Regardez ça. C’est ce à quoi les autres pays font face, et pourquoi l’investissement immobilier dans ce pays est si incroyablement génial. Nous allons comparer le marché crédit avec à peu près partout ailleurs dans le monde.

Nous allons utiliser un prêt de 100 000 euros sur une hypothèque fixe de 30 ans à 5%. Ensuite, je vais prendre 100 000 euros de prêt sur un fixe de 5 ans à 4%. Je leur donne même le bénéfice du doute et le taux d’intérêt inférieur 06:25.

Regardez ces chiffres. Vraiment ? N’est-ce pas tout simplement incroyable ? Le fait que nous puissions avoir un effet de levier à de tels taux d’intérêt, et je sais que je batte un cheval mort ici, mais l’amortissement fixe sur 30 ans est juste tellement génial.

Enfin, sur ce sujet, je veux aborder la différence entre le 30 ans et le 15 ans, parce que cette question revient assez souvent. Beaucoup de gens disent : « Je veux une hypothèque sur 15 ans. Je veux rembourser en 15 ans. » Je ne peux pas être plus d’accord. Vous voulez accélérer les paiements. Bien sûr, pourquoi pas ? Ce sont des investissements à long terme, n’est-ce pas ?

Ma forte inclinaison est de garder l’hypothèque fixe de 30 ans et voici pourquoi. Si vous regardez la différence entre un paiement crédit fixe sur 30 ans et un paiement crédit fixe sur 15 ans, et utilisons le modèle de 100 000 euros que nous avons ici, oui, le taux d’intérêt va être légèrement inférieur sur le 15 ans, mais qu’est-ce qui va se passer pour notre paiement ? Il va augmenter de façon exponentielle parce qu’il est amorti sur la moitié du temps, 15 ans contre 30 ans.

Ce que je recommande aux gens de faire, pour diverses raisons que je vais partager avec vous dans une seconde, c’est de calculer la différence entre l’hypothèque fixe de 30 ans et l’hypothèque fixe de 15 ans et d’appliquer simplement cette différence avec votre fixe de 30 ans. Qu’avez-vous fait ? Vous avez en quelque sorte obtenu le meilleur des deux mondes en vous permettant d’accélérer l’hypothèque à vos conditions.

Ce que vous avez fait ici demande de la discipline, n’est-ce pas ? Vous devez avoir la diligence nécessaire pour vous assurer que vous envoyez ce paiement supplémentaire avec votre hypothèque fixe de 30 ans, mais vous avez augmenté vos chances de qualification à l’avenir en gardant votre ratio dette-revenu bas, ou vers le bas, avec votre nouvelle hypothèque, n’est-ce pas ?

Versus l’obtention des hypothèques de 15 ans sur tout. Que va-t-il arriver à votre ratio dette-revenu ? Il va prendre des coups avec ces paiements plus élevés. Vous êtes en mesure de prendre cette différence, de l’appliquer avec le 30 ans, et votre temps de remboursement, ce ne sera pas exactement 15 ans, mais vous atteindrez la ligne d’arrivée quelque part autour de 15,4, 15,5 ans.

Vous avez accompli exactement la même chose que l’hypothèque de 15 ans sur un 30 ans. Vos pieds ne sont pas tenus au feu avec le paiement plus élevé. Disons que vous décidez qu’il y a un mois où vous avez eu des réparations supplémentaires, ou que le locataire a déménagé, ou quel que soit le cas, vous pouvez choisir de ne pas appliquer cette différence ce mois-là si vous le décidez. Rien ne vous oblige à le faire, et vous gardez votre ratio dette/revenu dans une position optimale. Quinze ans, contre 30 ans, optez toujours pour le 30 ans. C’est ma recommandation.

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