Si vous vous demandez comment financer un retournement de maison, vous n’êtes pas seul. Acheter, rénover, puis revendre rapidement des maisons à des fins lucratives peut être une entreprise très lucrative, et pourtant, trouver un prêt pour financer un tel projet n’a rien à voir avec l’obtention d’un prêt conventionnel pour une maison dans laquelle vous avez l’intention d’habiter réellement.
En fait, il existe six types de « fix-and-flip loans » que vous pouvez utiliser pour acheter et rénover des propriétés en difficulté, et chacun vient avec son propre ensemble d’exigences de qualification et de pour et contre. Voici un aperçu de cinq options et comment déterminer laquelle est la meilleure pour vous.
1. Prêt en argent dur
Les hard-money loans, parfois appelés « rehab loans », sont des prêts à court terme destinés aux investissements immobiliers. Contrairement aux prêts bancaires traditionnels, ils sont émis par des prêteurs privés. Un prêteur d’argent dur peut être un individu, un groupe d’investisseurs ou un courtier en prêts immobiliers agréé qui utilise des fonds personnels pour accorder les liquidités.
Les prêts d’argent dur sont des prêts à court terme destinés à des investissements immobiliers.
Les durées des prêts d’argent sont généralement beaucoup plus courtes que les prêts immobiliers traditionnels. Six mois à un an sont les plus courants, mais ils peuvent aller jusqu’à cinq ans. Les taux d’intérêt sont considérablement plus élevés, allant généralement de 12 à 21 %. La plupart des prêteurs d’argent dur facturent également 3 à 6 points au départ, où 1 point équivaut à 1% du prêt.
Les exigences en matière de mise de fonds pour les prêts en argent dur sont également différentes. Vous pouvez vous attendre à recevoir environ 60 % à 75 % de la valeur de la propriété que vous avez l’intention d’acheter. Si vous envisagez d’acheter une propriété de 200 000 euros, par exemple, le maximum que vous serez probablement autorisé à emprunter sera de 150 000 euros, ce qui signifie que vous devrez verser 50 000 euros au départ.
Cependant, les prêteurs d’argent dur sont généralement plus disposés à accueillir les personnes ayant des scores de crédit inférieurs (aussi bas que 550). Et il y a beaucoup moins de paperasse qu’un prêt traditionnel, donc le processus est plus rapide – parfois aussi rapide qu’une semaine. Comme la maison achetée sert de garantie, les prêts en argent dur conviennent mieux aux personnes qui ont flippé au moins deux à trois maisons.
2. Refinancement en espèces
Si la valeur de votre résidence principale a augmenté, une option de financement pour votre flip est un refinancement cash-out. Cela vous permet de puiser dans la valeur nette de votre maison en refinançant votre prêt immobilier pour un montant supérieur à celui que vous devez actuellement et en prenant la différence en espèces.
La valeur de votre résidence principale a augmenté.
Comme son nom l’indique, vous « encaissez » en fait une partie des fonds propres de votre maison pour payer autre chose. Votre nouveau prêt sera le montant que vous devez encore sur votre hypothèque plus l’argent liquide que vous vouliez retirer. Ainsi, disons que vous aviez un prêt de 300 000 euros, sur lequel vous deviez encore 200 000 euros. Cela signifie que vous avez 100 000 euros d’équité dans votre maison. Vous pourriez encaisser 25 000 euros de cette valeur nette, et obtenir un nouveau prêt immobilier de 225 000 euros, pour remplacer votre prêt existant de 200 000 euros – et ensuite mettre ces 25 000 euros dans votre conversion de maison.
La plupart des prêts immobiliers sont des prêts à taux fixe.
Pour être admissible à la plupart des prêts de refinancement en espèces, vous devez avoir un score de crédit minimum de 640, un ratio dette-revenu maximum de 45% et au moins 30% à 40% de capitaux propres dans votre maison existante. Mais parce que cela fait partie d’un prêt immobilier, vous obtiendrez généralement un meilleur taux d’intérêt que si vous utilisiez une carte de crédit ou un prêt en argent dur pour financer le même achat.
Il y a quelques mises en garde. Vous devrez payer des frais de clôture, qui représentent en moyenne environ 3 à 6 % du prêt total. Et, si vous refinancez à un taux d’intérêt crédit plus élevé, vous pourriez finir par payer plus d’argent en intérêts sur votre prêt à long terme.
3. Prêt sur valeur nette immobilière ou ligne de crédit
Si vous avez constitué une valeur nette dans votre résidence principale, vous pourriez en exploiter un pourcentage en utilisant un prêt sur valeur nette immobilière ou une ligne de crédit sur valeur nette immobilière. Ces deux options de financement vous permettent d’emprunter de l’argent en utilisant la valeur nette de votre maison comme garantie. La grande différence est qu’un prêt sur la valeur nette de votre maison vous fournit l’argent au départ, et vous payez des versements mensuels pendant la durée du prêt (comme vous le faites pour votre première hypothèque). Avec une MCVD, vous accédez à l’argent par petits morceaux pendant toute la durée du prêt.
Puisque vous obtenez tout l’argent d’avance, un prêt sur valeur domiciliaire est généralement une meilleure option de financement lorsque vous achetez et transformez une maison. De plus, le taux d’intérêt est fixe et assez bas par rapport aux prêts en argent dur ou aux cartes de crédit, oscillant actuellement autour de 6 % – et tout intérêt que vous payez sur le prêt est déductible d’impôt dans certaines limites.
La plupart des prêteurs crédits vous permettront d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur nette de votre maison sur une deuxième hypothèque.
4. Marge de crédit d’investissement
Une marge de crédit d’investissement, aussi appelée « marge de crédit d’acquisition », est semblable à une MCVD – sauf qu’elle est émise uniquement pour l’achat de propriétés d’investissement. Cette option de financement à court terme – dont la durée des prêts est généralement d’environ 18 à 24 mois – vous permet d’emprunter des fonds au besoin, jusqu’à concurrence d’une limite d’emprunt prédéterminée.
Ces prêts conviennent mieux aux personnes qui ont de l’expérience dans le flipping de maisons, car les emprunteurs sont souscrits et approuvés sur la base de leurs antécédents avérés en matière de possession ou de flipping de biens d’investissement, et de leurs moyens financiers. (Lire : si vous êtes un investisseur à valeur nette élevée, ou si vous possédez un portefeuille de propriétés totalisant plus d’un million d’euros en valeur, une ligne de crédit d’investissement pourrait être votre meilleure option de financement pour le flip d’une seule maison ou de plusieurs maisons.)
La ligne de crédit d’investissement peut être une option de financement pour les personnes qui ont de l’expérience dans le flip.
Généralement, vous pouvez obtenir une ligne de crédit d’investissement en aussi peu que trois semaines, pour des montants allant de 1 million à 50 millions d’euros. Les taux d’intérêt de ces prêts varient généralement entre 5 % et 8 %.
Il s’agit d’une ligne de crédit d’investissement.
5. Le crowdfunding
Une autre source de capital pour les flippers de maisons est le crowdfunding, ou « prêt entre pairs », où les fonds sont collectés grâce aux contributions d’un grand nombre de personnes, généralement par le biais d’internet.
« Le plus grand avantage que nous offrons est la flexibilité et une orientation nationale ». Les fonds proviennent de plus de 38 000 personnes fortunées qui investissent dans une transaction spécifique pour aussi peu que 5 000 euros.
Il n’y a pas une tonne de données sur les prêts d’investissement financés par crowdfunding, mais il finance jusqu’à 70% de la valeur estimée après réparation d’une propriété en seulement 10 jours. Les taux d’intérêt varient de 8 % à 11 %, la durée moyenne des prêts pour les flips de luxe étant de 12 mois. La société fait également des opérations de capital privilégié, où elle prend une participation dans la propriété et bénéficie à la fois des intérêts payés et de la hausse potentielle de la transaction.