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7 conseils à suivre lors de l’achat de votre premier bien d’investissement immobilier

L’immobilier présente des avantages incroyables pour les investisseurs.

En tant que source de revenu passif, il ne se tarit jamais et n’arrive jamais à maturité, mais fournit au contraire un revenu continu sans perte d’actifs. En fait, l’actif sous-jacent s’apprécie au fil du temps, même lorsque vous remboursez l’hypothèque qui le grève. Cela fait de l’investissement immobilier une excellente source de revenus pour la retraite. Il diversifie votre allocation d’actifs et vous protège contre le risque de séquence de rendements, car vous n’avez pas besoin de vendre des actifs pour produire le revenu.

Et puis, il y a les avantages fiscaux. Les investisseurs peuvent déduire toutes les dépenses imaginables, des intérêts crédits aux frais d’entretien en passant par les frais de gestion immobilière. Ils peuvent même déduire certaines dépenses sur papier qu’ils n’ont jamais réellement engagées, comme la dépréciation.

Mais pour tous ces avantages, cela vient aussi avec son lot d’inconvénients et de risques. Chaque propriété nécessite un investissement en espèces élevé sous la forme d’un acompte et de frais de clôture. L’immobilier est notoirement illiquide, ce qui le rend coûteux et lent à vendre. Il faut également à la fois des compétences et du travail pour investir, contrairement aux actions, que vous pouvez acheter instantanément par le biais d’un fonds indiciel sans connaissances spécialisées.

Pour autant, les connaissances et les compétences dont vous avez besoin pour acheter votre première propriété n’ont rien de sorcier. Tout le monde peut apprendre à investir dans l’immobilier. Voici sept conseils à suivre lors de l’achat de votre premier immeuble de placement pour éviter les pièges et réaliser de solides bénéfices dès le départ.

La vente d’un immeuble de placement peut se faire en deux temps trois mouvements.

1. Obtenez les bons chiffres

L’erreur la plus courante que je vois commettre par les nouveaux investisseurs immobiliers est de mal calculer les coûts, les valeurs et les loyers.

Si vous ne retirez rien d’autre de cet article, prenez cette leçon à cœur : Apprenez à calculer avec précision les flux de trésorerie et les bénéfices de house flipping, car ce n’est pas intuitif. C’est comme ça que les investisseurs perdent de l’argent.

Réparations et Coûts de portage

Lorsque vous retournez des maisons ou que vous achetez des biens locatifs à rénover, vous devez savoir exactement combien les réparations coûteront. Cela semble facile en apparence ; après tout, les entrepreneurs vous donnent un devis écrit, non ?

Le problème est que les entrepreneurs sont notoirement difficiles à travailler, et les rénovations se déroulent rarement aussi bien que prévu. Souvent, les entrepreneurs font des promesses excessives et ne tiennent pas leurs promesses, tant en termes de coûts que de délais.

Les entrepreneurs ne sont pas toujours à la hauteur.

Pour votre premier immeuble de placement, tenez-vous-en à des réparations cosmétiques relativement mineures. Ensuite, prévoyez une énorme réserve de dépassement de coûts pour faire face aux inévitables contretemps. Il suffit de ne pas en parler à l’entrepreneur, sinon il trouvera une excuse pour la dépenser.

Obtenez au moins trois devis d’entrepreneurs agréés, et soyez extrêmement clair sur les réparations que vous souhaitez. Lorsque vous laissez de la place à l’interprétation, vous laissez de la place aux entrepreneurs pour vous facturer des frais supplémentaires plus tard.

Et n’oubliez pas que les coûts de rénovation eux-mêmes ne sont que le début. Cela coûte également de l’argent de posséder la propriété pendant qu’elle est inoccupée en cours de réparation. Ces coûts de possession, ou « coûts accessoires », comprennent l’hypothèque, les services publics, les taxes, les assurances et les permis.

Ce n’est qu’un début.

Pour votre première transaction, prévoyez 50 % de plus comme réserve pour les coûts de rénovation, plus un coussin de 50 % pour vos coûts de portage estimés. En gérant vos entrepreneurs de manière attentive, vous pouvez éviter d’en dépenser une partie, mais en tant que nouvel investisseur, vous devez prévoir un budget pour les erreurs lorsque vous travaillez avec des entrepreneurs.

Conseil de pro : Avant de commencer le processus de recherche d’un entrepreneur, consultez HomeAdvisor. Ils ont vérifié les antécédents et ont trouvé les meilleurs entrepreneurs de votre région parmi lesquels vous pouvez choisir. Choisissez-en quelques-uns dans leur liste et demandez à chacun d’entre eux de vous faire un devis pour les travaux à réaliser.

Valeur après réparation (ARV)

De même que les nouveaux investisseurs sous-estiment généralement les coûts, ils surestiment aussi souvent la valeur après réparation (ARV) de leur bien.

La valeur après réparation (ARV).

Faites vos propres recherches pour avoir une idée de la valeur des propriétés rénovées comparables. Ensuite, visitez quelques maisons comparables qui sont actuellement en vente. Promenez-vous à travers eux et obtenez une sensation au niveau des tripes de la façon dont les propriétés achevées sont évaluées dans le quartier.

En tant qu’investisseur novice, votre seule opinion ne suffira pas, alors obtenez également trois avis d’experts sur la fourchette de la VRA d’une propriété donnée avant de l’acheter. Tout d’abord, demandez l’avis de votre agent immobilier, et demandez qu’il soit conservateur dans sa fourchette de valeur. Ensuite, trouvez un investisseur expérimenté opérant sur votre marché et demandez-lui son avis. Enfin, examinez l’avis de l’évaluateur du prêteur.

Quand vous avez ces trois avis sur la fourchette de VRA, prenez l’extrémité inférieure de la fourchette comme VRA de travail. Ce n’est ni le moment ni l’endroit pour faire preuve d’optimisme ; vous devez connaître votre profit minimum de flipping de la propriété et vous assurer qu’il n’est pas négatif.

C’est le moment ou jamais de faire preuve d’optimisme.

Loyez après réparation

Si vous gardez le bien en location, il vous faut une estimation précise du loyer après réparation. Passez par le même processus que celui de l’estimation de la VRA, mais cette fois pour le loyer.

Il s’agit de l’estimation du loyer après réparation.

Si vous êtes de la région, ne sautez pas la marche à travers les propriétés du voisinage actuellement inscrites à la location. Rien ne remplace le fait de voir de vos propres yeux à quoi ressemblent les comps locaux. Vous voulez développer un sens pour le marché locatif local, ainsi que le niveau de finition et les commodités que les locataires attendent.

Dépenses locatives permanentes

Répétez après moi : votre cash-flow n’est pas le loyer moins l’hypothèque.

Les dépenses locatives courantes sont une autre série de chiffres.

Un autre ensemble de chiffres que les nouveaux investisseurs se trompent est celui des dépenses locatives courantes. En règle générale, attendez-vous à ce que vos dépenses non crédits représentent en moyenne environ 50 % du loyer. Par exemple, selon la règle des 50 %, si le loyer est de 1 200 euros, vos dépenses courantes non crédits seront en moyenne de 600 euros. Si votre hypothèque est de 500 euros, cela vous laisse avec un flux de trésorerie mensuel moyen de 100 euros – bien loin des 700 euros auxquels s’attendent de nombreux investisseurs novices.

Les dépenses non liées à l’hypothèque comprennent :

  • Les impôts fonciers
  • Assurance de la propriété
  • Taux de vacance
  • Les grosses réparations et les dépenses d’investissement (CapEx)
  • Maintenance
  • Coûts de gestion immobilière
  • Coûts comptables, de tenue de livres et juridiques

N’excluez pas les frais de gestion immobilière parce que vous prévoyez de gérer vous-même le bien. Tout le monde n’a pas le temps ou le tempérament nécessaire pour bien gérer les locations. Même si vous l’avez aujourd’hui, cela ne signifie pas que vous l’aurez l’année prochaine. En outre, la gestion des locations est une dépense de main-d’œuvre, que ce soit vous ou quelqu’un d’autre qui s’en charge. Préparez-vous financièrement à embaucher un gestionnaire immobilier en incluant dès maintenant ces coûts dans vos calculs de flux de trésorerie.

La gestion des locations est une activité qui nécessite de l’argent.

Ne vous fiez pas exclusivement à la règle des 50 % pour votre calcul réel, cependant. Il s’agit d’une règle générale, et vous devez calculer chaque dépense pour toute propriété donnée avant d’acheter.

Il s’agit d’une règle générale.

2. Envisagez une propriété clé en main

Tout le monde ne veut pas s’embêter avec les entrepreneurs, les permis et le refinancement d’un prêt immobilier à long terme. Il n’y a rien de mal à cela.

Il n’y a rien de mal à cela.

Si l’idée de superviser une rénovation vous remplit de stress, achetez une propriété clé en main. Vous pouvez acheter des propriétés qui sont déjà louées à des locataires stables et fiables ou acheter des propriétés prêtes à être louées.

Il n’y a pas de problème.

Dans le monde actuel de plus en plus connecté, vous pouvez même acheter des propriétés clés en main partout dans le pays en utilisant des plateformes telles que Roofstock. Imaginez une version du MLS à l’échelle nationale, accessible au public, juste pour les propriétés locatives clés en main, et vous avez une bonne idée de la puissance et de la commodité de cette plateforme.

Roofstock

Roofstock comprend également une multitude de données pour chaque propriété répertoriée, des données du marché local aux tendances historiques et prévisionnelles de la valeur des maisons, en passant par des détails sur l’état de la propriété. Mieux encore, ils incluent deux garanties : l’une vous permettant de « retourner » la propriété sans frais dans les 30 jours, et l’autre garantissant que vous louerez la propriété à un locataire dans les 45 jours suivant l’achat.

investissement immobilier

3. Restez détaché et soyez patient

Comme mentionné plus haut, acheter un bien immobilier demande du travail. Ce travail est décuplé si vous voulez trouver une bonne affaire – ce qui est préférable en tant qu’investisseur, sinon à quoi bon ?

De nombreux investisseurs novices s’attachent émotionnellement à la première propriété qui suscite leur intérêt. Ils adorent l’emplacement et se disent : « J’adorerais prendre ma retraite ici », ou bien ils adorent la cuisine ou le carrelage en mosaïque de la deuxième salle de bain de l’étage.

L’émotion n’est pas de mise.

L’émotion n’a pas sa place dans les investissements, quels qu’ils soient. Elle conduit à des décisions prises pour de mauvaises raisons et à des « investissements intuitifs », comme essayer de chronométrer le marché.

Les émotions n’ont pas leur place dans les investissements, quels qu’ils soient.

Ne vous laissez jamais, jamais, former un attachement émotionnel à un bien d’investissement potentiel. Selon toute vraisemblance, vous devrez examiner des dizaines – voire des centaines – de propriétés avant de trouver la bonne affaire. Si vous faites des offres sur 15 biens, il y a de fortes chances que cinq des vendeurs négocient avec vous, et que trois d’entre eux parviennent à un accord avec vous. Sur ces trois, deux tomberont à l’eau avant le règlement, ce qui vous laisse avec une seule affaire conclue pour tous vos efforts.

Peu de gens ont la patience et la capacité de rester détachés de chacune de ces transactions. L’investissement immobilier direct est un jeu de chiffres dans deux sens : Tout est question de chiffres de profits et de dépenses, et seul un petit pourcentage de vos transactions potentielles se concluent réellement. Embrassez ces réalités maintenant avant de perdre de grandes quantités de temps et d’argent dans une tentative d’investissement ratée.

4. Négociez (et n’ayez pas peur de vous retirer)

Les vendeurs s’attendent à ce que vous négociiez. Si vous ne le faites pas, ils commencent à remettre en question leur prix et à se demander s’ils n’auraient pas dû demander plus.

La négociation de l’immobilier est un processus complexe.

Négocier l’immobilier commence par la recherche du vendeur. Découvrez tout ce que vous pouvez sur les vendeurs, comme l’urgence avec laquelle ils veulent vendre, les raisons pour lesquelles ils vendent, et quand ils déménagent si la propriété est occupée par le propriétaire. Si vous faites appel à un agent immobilier, demandez-lui de se renseigner sur l’agent inscripteur. Vous seriez surpris de voir combien les agents inscripteurs sont souvent bavards.

Venez avec l’offre la plus basse que vous pensez que le vendeur prendra suffisamment au sérieux pour contrer. Plus le vendeur veut conclure de façon urgente, plus ce chiffre peut être bas.

Pour réduire le montant de l’argent dû au règlement, n’hésitez pas à intégrer une concession du vendeur dans la négociation.

Plus important encore, fixez un prix plafond avant même de faire votre offre initiale. Engagez-vous à le faire par écrit, et dites à quelqu’un ce qu’il en est pour le verrouiller. Si, après avoir négocié dans les deux sens, le vendeur n’accepte pas un chiffre inférieur à ce plafond, partez. Un nombre surprenant de vendeurs vous rappellent quelques jours plus tard pour vous dire : « Peut-être qu’après tout, je peux faire fonctionner ces chiffres ». Les vendeurs fanfaronnent et prennent des postures, mais lorsque vous restez émotionnellement détaché, vous pouvez vous éloigner des affaires pas si stellaires, ce qui vous met en position de ne rien acheter d’autre que des bonnes affaires.

La négociation d’un contrat de vente de biens immobiliers est un processus très complexe.

Suivez ces tactiques de négociation pour garder une main ferme sur les négociations, et soyez toujours prêt à marcher.

5. Organisez le financement avant de faire des offres

Lorsque vous faites une offre, les vendeurs s’attendent à ce que vous fournissiez des détails sur la façon dont vous prévoyez de payer réellement leur propriété. Cela signifie que vous devez organiser le financement avant de commencer à faire des offres. Vos options varient selon que vous recherchez un prêt d’achat-réhabilitation à court terme ou un prêt immobilier pour propriété locative à long terme.

Pour les prêts d’achat-réhabilitation à court terme, allez avec un prêteur d’argent dur. Ils sont rapides et flexibles, bien que coûteux. Alternativement, vous pouvez trouver de la chance avec une banque communautaire locale, mais celles-ci fonctionnent individuellement, et chacune a une politique de prêt différente.

Pour les prêts immobiliers locatifs à long terme, vous pouvez essayer les prêteurs crédits conventionnels lorsque vous commencez à investir. Mais les banques et les prêteurs conformes ne sont pas extensibles au-delà de votre premier couple de propriétés, car ils imposent des limites sur le nombre de prêts immobiliers que vous pouvez avoir en rapport avec votre crédit.

Considérez les prêteurs de portefeuille comme un financement de « niveau suivant ». Ces prêteurs ne vendent pas votre prêt à un grand prêteur d’entreprise, mais le gardent plutôt en interne. Les banques communautaires locales proposent parfois ces prêts, tout comme certains prêteurs en ligne.

Enfin, une fois que vous avez prouvé votre réussite, vous pouvez emprunter de l’argent à titre privé à vos amis et à votre famille pour financer vos transactions. Mais cela vient des années après votre première affaire.

Conseil de pro : lorsque vous recherchez un prêteur crédit pour financer votre première propriété, commencez par LendingTree. En quelques minutes, vous pouvez disposer de plusieurs devis de prêts que vous pouvez comparer côte à côte.

6 Ne misez pas sur l’appréciation

Les biens immobiliers ne prennent pas toujours de la valeur. Les maisons prennent généralement de la valeur, mais si vous comptez sur « généralement », alors vous spéculez, pas vous investissez.

Si vous êtes un flipper, faites-le sur la base des prix d’aujourd’hui. Si vous êtes un investisseur locatif à long terme, achetez en fonction des flux de trésorerie d’aujourd’hui. Alors que la valeur des maisons peut s’effondrer, les loyers restent étonnamment résilients. Même pendant la Grande Récession, lorsque la valeur des maisons a chuté de 27,42 %, les loyers ont continué à augmenter, selon le Bureau du recensement.

C’est la beauté de l’investissement locatif. Lorsque vous apprenez à prévoir les flux de trésorerie, vous pouvez calculer avec précision les rendements de n’importe quel bien d’investissement, et vous pouvez choisir d’investir uniquement dans des propriétés à haut rendement. Et lorsque vous investissez dans des propriétés locatives sur la base des flux de trésorerie actuels, alors toute appréciation est une sauce.

7. Soyez prêt à appliquer et à expulser

Comme tout le monde n’a pas le tempérament pour être un investisseur immobilier, il en va de même pour être un propriétaire efficace. Il faut être attentif aux détails, faire preuve d’autodiscipline et être prêt à faire respecter les règles de votre contrat de location.

Les êtres humains poussent contre les limites de leurs capacités.

Les êtres humains repoussent leurs limites. En tant que propriétaire, cela signifie que certains de vos locataires vont essayer de repousser vos limites. C’est votre travail de défendre ces limites. Tout le monde n’a pas la discipline nécessaire pour faire respecter les règles de son bail face à un locataire qui sanglote. Mais faire respecter les règles est l’un des défis du métier de propriétaire, avec lequel vous devez être à l’aise si vous voulez réussir.

C’est le cas.

Votre prêteur crédit ne se laissera pas influencer si vous l’appelez en sanglotant pour lui demander de ne pas vous facturer de frais de retard ou d’entamer le processus de saisie. Si le loyer n’est pas rendu à la fin du délai de grâce, signifiez un avis d’avertissement d’expulsion, qui donne au locataire un deuxième délai de grâce avant que vous ne déposiez une demande d’expulsion. S’il ne paie pas à la fin du deuxième délai de grâce, déposez une plainte auprès du tribunal local. Cela déclenchera un autre long processus avec une éventuelle audience et une date de verrouillage, le tout prenant des mois.

Bien sûr, on en arrive rarement là. Lorsque vous signifiez un avis d’avertissement d’expulsion et que vous déposez immédiatement au tribunal, les locataires commencent souvent à prioriser leur loyer par rapport à leurs factures de carte de crédit, à leurs dépenses discrétionnaires et à d’autres dépenses.

Les locataires ne sont pas obligés de payer leur loyer.

Si vous n’aimez pas le son de tout cela, vous n’êtes pas seul. Mais cela signifie que vous n’avez pas le tempérament pour être propriétaire. Vous devriez soit le sous-traiter à un gestionnaire immobilier, soit trouver d’autres moyens d’investir dans l’immobilier.

Mot final

L’investissement immobilier direct ne convient pas à de nombreuses personnes, voire à la plupart d’entre elles. Ils n’ont tout simplement pas la patience et la discipline nécessaires.

Heureusement, vous n’êtes pas obligé d’investir directement pour obtenir une exposition à l’immobilier dans votre portefeuille. Les moyens indirects d’investir dans l’immobilier comprennent les REIT, que vous pouvez acheter instantanément via votre compte de courtage ou votre IRA. Vous pouvez également investir sur des sites Web de crowdfunding immobilier. Si ces derniers ne permettaient autrefois qu’aux investisseurs accrédités de participer, quelques-uns, comme Fundrise, permettent désormais à tout le monde d’investir.

Si vous avez l’intérêt, la patience et le tempérament pour investir directement dans l’immobilier, votre discipline sera récompensée par des rendements prévisibles, de solides avantages fiscaux et des revenus passifs à haut rendement. Une façon simple d’acheter votre premier bien d’investissement est d’y vivre en faisant du house hacking. Contrairement à la croyance populaire, vous n’êtes pas obligé d’acheter un immeuble collectif pour faire du « house hacking ». Vous pouvez faire du house hacking avec des colocataires, avec un logement accessoire, en louant des chambres sur Airbnb, ou même en faisant venir un étudiant étranger en échange.

Vous avez beaucoup d’options pour investir dans l’immobilier, que vous choisissiez la propriété directe ou une approche plus détachée. Quoi qu’il en soit, assurez-vous de faire vos devoirs et d’examiner minutieusement chaque investissement, en accordant une attention particulière aux chiffres.

C’est une question de temps.

Envisagez-vous d’acheter un immeuble de placement ? Quel est votre plan à long terme ?

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