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Acheter une deuxième maison de vacances, une bonne idée ?

Selon un magazine, c’est le moment d’acheter si vous envisagez d’acquérir une résidence secondaire ou de vacances. Dans tout le pays, les prix sont proches ou inférieurs à leur plus bas niveau depuis cinq ans. À Vail, dans le Colorado, les prix des maisons ont baissé de 30 % par rapport à leur niveau le plus élevé. À Pebble Beach, peut-être la zone de golf la plus réputée, les prix du cm2 ont diminué de 36,3 % par rapport à il y a cinq ans. Et les prix à Orlando, en Floride, où se trouve le parc à thème Walt Disney World, ont baissé de plus de 50 % par rapport à leurs sommets.

Les prix vont-ils baisser ? Il est impossible de le dire, mais l’économiste en chef, affirme que « c’est une course folle que d’essayer de chronométrer le creux de la vague, tant pour les économistes – que pour les acheteurs et les vendeurs. Si vous trouvez une maison que vous aimez et que vous voulez habiter pendant une longue période, c’est potentiellement le bon moment pour patauger sur le marché. »

Avantages de la possession d’une résidence secondaire

Que vous soyez un skieur adepte des pentes montagneuses du Colorado ou de l’Utah, un amoureux des plages du sud de la Californie et de la Floride, ou un retraité potentiel cherchant à fuir le Nord-Est enneigé pour les grands espaces ensoleillés de l’Arizona ou du sud du Texas, il existe des maisons disponibles pour répondre à un large éventail de budgets. Les mêmes avantages de l’accession à la propriété s’appliquent au propriétaire d’un condominium à Boston, ou d’un manoir.

1. Profits à long terme

Alors que tous les actifs fluctuent en valeur à court terme, les propriétés de vacances sont plus susceptibles de conserver leur valeur et de s’apprécier simplement parce qu’elles sont situées dans des zones populaires dont l’offre est géographiquement limitée. Il existe un littoral ou une montagne finis sur lesquels des maisons peuvent être construites, et seulement 18 trous sur un terrain de golf.

Mais l’immobilier, comme les actions, les obligations et d’autres investissements, a toujours fluctué en valeur et continuera probablement à le faire à l’avenir. Par conséquent, sachez qu’il n’y a aucune garantie qu’une résidence secondaire se vendra à un prix plus élevé à l’avenir.

2. Déductions fiscales

De nombreuses personnes qui possèdent des résidences secondaires préfèrent les garder inoccupées lorsqu’elles ne sont pas utilisées pour leur plaisir personnel. Si vous autorisez et facturez un loyer pour une occupation ne dépassant pas deux semaines par an, les intérêts de l’hypothèque et les impôts fonciers sont entièrement déductibles de votre revenu brut. En d’autres termes, à des fins fiscales, vous pouvez traiter cette hypothèque de la même manière que l’hypothèque sur votre résidence principale.

3. Revenus locatifs

Si vous décidez de louer votre maison, mais que vous utilisez aussi personnellement la propriété, vous devrez déterminer si vous avez le droit de déduire les frais d’exploitation. Pour le déterminer, additionnez les jours où vous avez loué le bien. Si vous avez occupé la propriété moins de 10 % de nos jours où vous l’avez louée ou pendant moins de deux semaines – le plus élevé des deux – vous pouvez déduire tous les frais d’exploitation de la maison, y compris les intérêts, les services publics, les frais de nettoyage, l’entretien de la pelouse et les frais de gestion. Si vous avez besoin d’aide pour déterminer ce que vous avez le droit de déduire, contactez un professionnel de l’impôt ou consultez la publication 527 de l’IRS sur les locations de vacances.

Les frais de location varient en fonction des saisons et de la popularité de l’emplacement de la station. Pour la plupart des centres de villégiature, les frais de location hebdomadaires en haute saison sont généralement égaux ou supérieurs au paiement crédit mensuel de la propriété, ce qui vous permet d’atteindre le seuil de rentabilité avec un taux d’occupation annuel d’environ 30 % du point de vue des flux de trésorerie.

La location de vacances est une activité qui ne nécessite pas d’investissement important.

4. Familiarité

Retourner au même endroit maintes et maintes fois peut être réconfortant car vous devenez familier et confortable avec l’endroit. Cela vous permet la liberté d’être vous-même et l’opportunité d’étendre les amitiés à long terme avec les résidents, vous pouvez devenir une partie du tissu social.

5. Commodité

La possibilité de ranger de façon pratique les articles utilisés exclusivement dans la résidence secondaire simplifie les voyages et les bagages. L’attirail de ski de ma famille, ainsi que des vêtements d’hiver supplémentaires, étaient stockés dans notre maison à Breckenridge, dans le Colorado, ce qui nous permettait de faire facilement des voyages imprévus pour un week-end de ski sans avoir à faire les bagages ou à nous inquiéter de savoir si les skis arriveraient sur le même vol de la compagnie aérienne.

6. Départ à la retraite

Bien que nous puissions aimer les endroits où nous travaillons et vivons, chaque endroit a ses inconvénients. Si vous vivez au Texas, par exemple, les étés aux températures de plus de 100 degrés sont brutaux. Les habitants de Chicago, de Philadelphie et d’autres villes du nord détestent souvent la lutte annuelle contre la neige.

Un objectif commun de la retraite est d’avoir un lieu de retraite pour les périodes de l’année que nous détestons le plus dans notre résidence principale. Localiser et acheter une résidence secondaire avant la retraite vous permet d’expérimenter les avantages d’un refuge avant la retraite réelle, un temps pour corriger et modifier vos plans si la réalité est différente du rêve.

7. Lieu de rassemblement

Les lieux réveillent des souvenirs de personnes, de relations et de bons moments. En tant que membre d’une grande famille élargie, j’ai toujours apprécié le rassemblement annuel du jour de l’Indépendance à la maison du lac de mon cousin. Ces rencontres ont commencé lorsque j’étais un jeune garçon, lorsque mon père et ses deux frères ont acheté un terrain sur un grand lac dans l’ouest de l’Oklahoma, et se sont poursuivies avec la naissance de mes enfants et petits-enfants. La visite annuelle est devenue une tradition qui a permis à notre famille toujours plus nombreuse de rester proche alors que nous nous dispersons dans toute la région et le pays.

L’avantage intangible de posséder et de transmettre un bien de génération en génération – en particulier une maison qui a été et continuera d’être le lieu de nombreux rassemblements heureux – est incalculable.

8. Accès à d’autres maisons de vacances

De nombreuses résidences secondaires sont situées dans des endroits que les gens aiment visiter – stations balnéaires, terrains de golf, montagnes, bords de mer – et leur attrait est universel. Par conséquent, les propriétaires d’un endroit s’arrangent souvent pour échanger du temps dans leur maison contre du temps dans une maison située dans une autre région. C’est ce que l’on appelle un échange de maison.

En tant que partenaire d’une maison, j’ai un jour échangé une semaine chez moi contre deux semaines dans une maison (avec cuisinière et gouvernante) sur une île des Caraïbes. Le propriétaire de la maison voulait emmener ses copains pour un long voyage de golf sur les célèbres parcours de Pebble Beach, tandis que je voulais emmener ma famille pour de longues vacances à la plage. L’échange a bien fonctionné pour les deux parties.

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Inconvénients de la possession d’une résidence secondaire

Posséder une résidence secondaire, quel que soit l’endroit, n’est pas pour tout le monde.

1. Coûts d’achat initiaux

La plupart des gens ont des attentes plus élevées pour une propriété qu’ils ont l’intention de posséder, plutôt que de louer. Ces attentes peuvent se traduire par des prix élevés.

Dans les quartiers populaires où l’espace est limité, le prix de la maison peut être plus élevé que le coût de votre résidence principale. En outre, les nouveaux propriétaires engagent généralement des frais pour meubler leur nouvelle acquisition, du mobilier au linge et à la vaisselle, des frais qui peuvent facilement dépasser 25 % à 33 % du prix d’achat.

2. Hypothèques à coût élevé

Dans un passé récent, les prêteurs ont été sévèrement échaudés sur le marché immobilier résidentiel, et peuvent donc être réticents à prêter sur un nouvel achat. Le pourcentage de la mise de fonds et le taux d’intérêt de tout prêt immobilier sont susceptibles d’être plus élevés pour une propriété de vacances. En fonction de l’emplacement, de l’état et de la valeur marchande de la propriété (ainsi que de votre propre situation financière et de vos antécédents en matière de crédit), un prêt immobilier typique de 15 à 30 ans pour une propriété non occupée par son propriétaire nécessite généralement un acompte de 20 à 30 % du prix de vente (plus l’acompte est élevé, plus il est facile de trouver un prêteur consentant).

3. Entretien de la maison

En tant que propriétaire ou membre d’un groupe de propriétaires, vous êtes responsable de tout l’entretien de la maison. Lorsqu’un tuyau se brise ou que le toit fuit, c’est vous qui devez payer le coût de la réparation. Vous pouvez également être celui qui identifie le problème, fait venir le plombier ou l’électricien et le rencontre sur place. Dans certains cas, il se peut que vous passiez toute votre visite à travailler sur la propriété, ce qui n’est sûrement pas ce à quoi vous vous attendiez lorsque vous rêviez d’être propriétaire.

4. Temps de déplacement

Selon toute vraisemblance, une résidence secondaire sera située à plusieurs heures de votre résidence principale, ce qui nécessitera soit de longs trajets en voiture, soit des vols en avion. La possibilité d’utiliser la maison pour des voyages courts, le week-end, dépend entièrement de la distance à parcourir. Si vous envisagez d’acheter une maison à l’autre bout du pays, prévoyez d’y aller moins souvent, mais d’y rester plus longtemps.

5. Inflexibilité

Si vous payez une somme importante chaque mois pour une résidence secondaire, vous pouvez avoir l’impression que vous devez constamment et exclusivement visiter la propriété pour justifier votre investissement. En conséquence, vous devez être sûr que vous apprécierez vos visites dans 5 ou 10 ans autant que vous appréciez de visiter l’endroit aujourd’hui. Les maisons ne sont pas des investissements liquides – si vous décidez de vendre, cela peut prendre plusieurs mois, voire des années, pour obtenir le prix que vous souhaitez.

Étapes de l’achat d’une maison de vacances

L’achat d’une maison, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un lieu de vacances, peut être un processus compliqué et un engagement financier important. Cependant, en suivant les étapes appropriées, vous pouvez rendre l’expérience aussi indolore que possible.

1. Déterminer votre emplacement idéal

Les zones de villégiature disposent généralement d’un large éventail de propriétés adaptées à une variété de budgets. Plus la zone que vous êtes prêt à considérer est grande, plus vous avez de chances de trouver une propriété qui correspond à votre propre budget. Devez-vous, par exemple, vivre au bord de l’océan ou sur un versant de montagne spécifique, ou seriez-vous prêt à conduire jusqu’à la plage ou aux remontées mécaniques ?

2. Établir une fourchette de prix

Posséder une résidence secondaire doit être un plaisir, et non la source d’une pression financière constante. Pour établir une fourchette de prix, supposez que votre mise de fonds, les frais de clôture et l’ameublement représenteront 33 % du prix d’achat. En d’autres termes, si vous disposez de 50 000 euros en espèces, votre fourchette de prix de départ devrait se situer entre 130 000 euros et 170 000 euros.

3. Envisager la propriété fractionnée

Alors que la plupart des propriétés de vacances sont transférées dans le cadre de transactions par acte de propriété (l’acheteur obtient un acte enregistré attestant de sa propriété dans un bien immobilier identifié spécifique), la propriété immobilière fractionnée est une alternative qui est devenue populaire dans les années 1990. Elle permet à l’acheteur de faire correspondre plus étroitement l’usage qu’il prévoit de faire de la propriété avec son coût ou, à l’inverse, permet d’acheter une propriété plus chère pour le même investissement.

Si, par exemple, un investisseur achetait un intérêt fractionné pour 100 000 euros avec le droit d’utiliser la propriété pendant 30 jours par an, la valeur de la propriété achetée pourrait atteindre 1,2 million d’euros (12 investisseurs * investissement de 100 000 euros = 1,2 million d’euros). Il y a généralement une grande différence dans l’aspect, l’hébergement et les rendez-vous entre les propriétés de 100 000 euros et celles de 1 000 000 euros.

La propriété fractionnée diffère de la multipropriété. Avec la propriété fractionnée, vous possédez une partie du bien immobilier, alors qu’avec une multipropriété, vous possédez simplement le droit d »utiliser le bien immobilier. Cette différence explique les avantages fiscaux d’un intérêt fractionné, ainsi que la possibilité de bénéficier de toute augmentation de prix du bien immobilier.

La propriété fractionnée et la multipropriété nécessitent de se coordonner avec les autres propriétaires pour réserver du temps dans la propriété. Si vous prévoyez d’utiliser la propriété de manière plus importante ou si vous ne voulez tout simplement pas traiter avec un organisme extérieur, vous pouvez créer un partenariat privé pour acheter et posséder un morceau de propriété.

La propriété fractionnée et la multipropriété nécessitent une coordination avec les autres propriétaires pour réserver du temps dans la propriété.

Ma maison à Pebble Beach était partagée avec deux partenaires, et c’était un arrangement parfait. Nous avons négocié avec un agent immobilier local pour qu’il gère l’entretien de la propriété pour un petit montant mensuel, de sorte que nous n’avions pas à nous occuper des paysagistes, des nettoyeurs de maison ou des services publics locaux lorsque nous étions sur place, faisant de notre maison de vacances une véritable escapade.

4. Engager un agent immobilier local

L’aide d’un agent immobilier local est inestimable pendant votre recherche de la maison de vacances de vos rêves. Un bon agent peut vous guider dans le processus d’achat, vous aider à trouver un financement crédit et peut être en mesure de gérer la propriété pendant votre absence. Même si vous achetez un intérêt fractionné à un promoteur immobilier, l’agent immobilier peut vous aider à obtenir une meilleure affaire.

Mot final

Un ami a récemment acheté une part de propriété fractionnée dans une maison au sein d’un complexe de golf exclusif à Austin, au Texas, où sa fille fera ses études universitaires. La maison de quatre chambres à coucher, luxueusement meublée et entretenue, comprend des privilèges de golf et de spa dans un complexe de golf classé au niveau national. Le vendeur, propriétaire d’une entreprise de construction, était disposé à vendre la participation à un prix inférieur à son prix initial huit ans auparavant, en raison de revirements dans l’industrie de la construction, et d’un besoin consécutif de réduire ses dépenses personnelles dans tous les domaines.

Effectivement, mon ami a pu acheter une part de la maison en dessous de son coût de construction. De son point de vue, il dispose maintenant d’une maison de vacances pendant trois mois par an pour un prix inférieur aux dépenses et aux tracas liés à la location de chambres d’hôtel, au paiement de frais de villégiature ou à l’achat de repas coûteux au restaurant. Les opportunités existent – c’est maintenant qu’il faut commencer à chercher la maison de vacances de vos rêves.

Si vous possédez déjà une résidence secondaire, le feriez-vous à nouveau ?

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