Tout ce que vous pouvez partager avec nous dans la zone grise du transfert des propriétés de notre nom personnel vers une LLC? Ok, vous aimez ce sujet.
Déplacer les propriétés de votre nom personnel dans une LLC, fiscalement, ce n’est pas un problème, fiscalement, vous avez quelques problèmes. A, est-ce que c’est une propriété en Californie qui par définition ne va pas faire de cash flow. Est-ce que ça redéclenche… Comment vous appelez ça ? La Proposition 13, c’est ça ? Est-ce que ça redéclenche vos taxes foncières ? Il y a d’autres états qui ont des analogues à cela, donc vous devez vérifier les impôts fonciers locaux. Dans la plupart des États, ce n’est pas un problème. Dans certains, cela peut l’être.
Les deux vraies questions qui se déplacent vers une LLC à partir de votre nom personnel. A, l’assurance, assurez-vous que la LLC devient une partie couverte par l’assurance parce que si c’est dans une LLC, vous avez oublié de changer l’assurance, la compagnie d’assurance va argumenter que, « Hé, le propriétaire n’a pas acheté d’assurance avec nous. Désolé. » Habituellement, vous les ajoutez juste comme un assuré supplémentaire est généralement la façon de le faire.
Deuxièmement, vous avez la clause d’exigibilité à la vente. Tous les contrats bancaires – je suis sûr que quelqu’un pourrait me montrer une exception, ils sont rares. La plupart des banques ont quelque chose dans leur prêt. C’est assez logique, car lorsque je rédige des documents de prêt, je la mets dans les miens. Que si le titre de propriété est transféré pour une raison quelconque, nous devons appeler un prêt dû. Maintenant, en pratique, est-ce que la plupart des banques considèrent qu’un prêt est dû ? Non, en pratique, mais parfois, ça arrive ou parfois, ce qu’ils feront, c’est qu’ils découvrent le transfert et alors ils diront que vous devez le remettre à votre nom.
Une fois dans une lune bleue, la banque dira : « Oui, nous saisissons. » Cela n’a aucun sens, mais n’oubliez pas que ce sont des bureaucrates. La logique n’a rien à voir avec le processus. Si quelqu’un écrivait sur un bout de papier ou sur un organigramme ou si un régulateur disait, « Voilà ce que vous devez faire. » Votre seul risque réel est dû à la vente.
Il y a deux façons d’aborder la question. La plupart des gens ne le disent tout simplement pas à la banque et d’ailleurs, si la banque l’apprend, c’est généralement à cause d’un problème d’assurance, presque invariablement, c’est comme ça qu’ils l’apprennent. Quel est l’inconvénient de cela ? Disons que les taux d’intérêt augmentent considérablement, ce qui, compte tenu de ce que nous faisons avec la presse à imprimer, est à un moment donné, en fait, le gouvernement est probablement déçu que l’inflation n’ait pas encore eu lieu et cela a à voir avec la vitesse de l’argent, et comment l’argent frappe l’économie ou pas du tout. Si et quand les taux d’intérêt augmentent, la banque a maintenant une excuse pour exiger le remboursement de votre prêt à faible taux d’intérêt. Vous échangez un risque contre un autre.
Est-ce que cela vaut la peine d’avoir une SARL, étant donné le risque d’exigibilité à la vente ? C’est une question vraiment subjective. Vraiment subjective. Maintenant, si vous avez des prêts commerciaux, ce n’est généralement pas un problème. Si c’est un prêt commercial, le taux d’intérêt est un peu plus élevé qu’un prêt à votre nom. En général, s’il s’agit d’un prêt commercial, vous pouvez le placer dans une entité ou la banque vous y autorise, ou si vous vous réinscrivez, il deviendra commercial. Comprenez juste que vous payez l’intérêt supplémentaire qui même une différence d’un point d’intérêt, disons que vous avez un million d’euros de propriétés, pas d’équité, mais juste un million d’euros au total, un pour cent sur cela est beaucoup, donc vous devez réfléchir si vous voulez courir le risque ou non ?