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Expertise immobilière

Des conseils d’experts pour les locations à court et long terme

Cela semble assez simple. Vous voulez gagner un peu d’argent supplémentaire, alors vous mettez votre maison en location sur Airbnb pendant que vous êtes en vacances. Mais quelles sont les responsabilités auxquelles vous vous exposez en faisant cela, et comment pouvez-vous vous protéger en passant un simple coup de fil ?

Il semble également être un processus simple d’autogérer votre IRA et de placer votre propriété locative dans un chéquier LLC. C’est un bon moyen de vous protéger en tant que propriétaire, mais il y a des choses que vous ne devez pas faire si vous ne voulez pas mettre tout votre IRA en danger.

Nous discuterons de ces questions et de bien d’autres encore dans l’émission d’aujourd’hui avec l’un des rares avocats spécialisés dans l’immobilier du pays qui se spécialise dans le droit fiscal, la faillite et l’immobilier. Il est également courtier immobilier et investisseur lui-même.

Il y a longtemps que nous n’avons pas parlé, et comme j’adore recevoir des conseils juridiques gratuits, j’ai pensé l’inviter à nouveau en tant qu’invité.

Comment protéger vos biens locatifs et vous-mêmes

Y a-t-il quelque chose de nouveau que les investisseurs immobiliers devraient connaître en termes de droit fiscal ?

Une des choses cette nouvelle réforme fiscale qui est entrée en vigueur, où dans certaines entreprises, vous obtenez d’exclure 20% de votre revenu, dans certains investissements immobiliers, vous pouvez en profiter. Le plus grand avantage de l’investissement immobilier est cependant toujours en vigueur, à savoir la possibilité de déduire l’amortissement, qui est une dépense hors caisse, de la propriété sur ses revenus. Cela vous permet de percevoir des revenus non imposables sur un bien d’investissement, et les pertes liées aux échanges 1031, qui sont toujours en vigueur, vous permettent d’échanger des biens sans avoir à payer d’impôts. En théorie, vous pouvez acheter un bien immobilier, le refinancer, puis l’échanger contre un autre bien. Si vous la conservez jusqu’à la mort de l’un d’entre vous, dans un État où la communauté des biens est établie, comme la Californie, l’autre obtient cette propriété avec une base majorée et peut la vendre en franchise d’impôt. Si vous l’avez acheté il y a 20 ans, que vous l’avez échangé et que vous l’avez conservé aussi longtemps que jusqu’à ce que l’un d’entre vous décède, vous échappez fondamentalement à l’imposition sur la totalité de ce montant de gain.

Avantages fiscaux pour les propriétaires, les propriétaires de biens immobiliers

Si vous êtes en couple et que l’un de vous décède ?

Si vous êtes un couple. Oui. Dans l’État de la communauté des biens, quand l’un d’eux décède, le couple survivant obtient une base majorée sur l’ensemble des biens. Là où vous devez normalement payer des gains en capital, vous effacez essentiellement ces gains en capital.

C’est une règle unique dans les États de communauté de biens, car dans un État de communauté de biens comme la Californie, la totalité des biens est considérée comme un intérêt dans la communauté. Une fois que l’un d’entre eux est décédé, vous obtenez cette base majorée comme si vous l’aviez hérité d’un enfant. Ce que je dis à beaucoup d’investisseurs immobiliers, c’est que lorsque vous commencez, vous ne voudrez jamais vraiment vendre. Vous pouvez vouloir faire un échange, mais à moins qu’il ne s’agisse d’une résidence unifamiliale que vous utilisez pour pouvoir obtenir cette exclusion des 250 ou 500 si vous êtes marié, votre meilleur pari est de conserver cette propriété aussi longtemps que vous le pouvez, de la refinancer lorsque vous avez besoin de liquidités, puis de la vendre une fois que vous aurez obtenu cette base majorée, en franchise d’impôt.

En fonction de certains attributs de votre âge, et cetera, il y a certaines façons de garder les réévaluations de la taxe foncière. Pour ces types de questions, il est important, surtout si vous avez des enfants, et cetera, parce que vous pouvez transmettre l’avantage de maintenir les taxes foncières à un certain niveau. Il y a généralement des restrictions d’âge. Celles-ci ont été mises en place pour éviter que les personnes âgées ne soient poussées hors de leur propriété uniquement à cause des taxes foncières. C’est quelque chose que vous voulez regarder, en fonction de votre âge, c’est : «Quand je vais vendre cette propriété, si je prévois d’en acheter une autre, est-ce qu’il y a un moyen de garder mon niveau de taxe immobilière au même niveau ?», parce que ce serait une considération lorsque vous cherchez à remplacer la propriété.

Diligence raisonnable : lois locales et règles immobilières

Chaque fois que vous envisagez d’acheter et de réinvestir, qu’il s’agisse d’une résidence ou d’une propriété locative, il est vraiment important de regarder les règles municipales, et certains endroits auront ces évaluations fiscales spéciales n’ont pas certaines règles de qui vous pouvez louer, ou combien les augmentations peuvent être, en particulier avec un endroit comme San Francisco. Plus vous vous éloignez de votre lieu de résidence, plus vous devez effectuer des recherches, car les règles, auxquelles vous êtes peut-être habitué ici en Californie, peuvent être complètement différentes dans d’autres États, en particulier dans le Sud et sur la côte Est. En effet, les systèmes immobiliers se sont développés des centaines d’années avant que certains de ces endroits ne soient des États. La Californie a tendance à être un système complètement distinct, avec la côte ouest, par rapport à la façon dont les choses se passent, disons, dans le New Jersey ou dans l’un des 13 États d’origine.

Nous avons décidé de ne pas vendre la propriété parce que nous avons découvert qu’il y a un énorme marché Airbnb à Malibu. Nous avons décidé que nous préférions la garder, et surtout lorsque nous avons parlé avec notre comptable et découvert que tout bien personnel que nous achetons pour cette entreprise, qui est essentiellement une entreprise de location à court terme, disons que nous le meublons complètement, nous pouvons l’amortir en prime. Pouvez-vous expliquer cela davantage, comment cela fonctionnerait si, qu’est-ce que nous pourrions amortir avec cet amortissement de 100 % en un an si nous transformons notre maison en Airbnb ?

Une ou deux choses. Tout d’abord, avec cette nouvelle réforme fiscale, c’est un autre excellent point. Ils ont prolongé les règles d’amortissement spécial. Cela ne s’applique qu’aux impôts fédéraux, mais ce que vous avez dit est essentiellement vrai. Vous pouvez dépenser un certain bien d’investissement. Par exemple, vous meublez votre entreprise de location à court terme, par opposition à la prise en charge au fil du temps.

Vous devez être prudent parce qu’il y a d’autres règles appelées règles de pertes passives où si vous allez générer un négatif, essentiellement ce qui serait une déduction fiscale sur un investissement passif, vous devez essentiellement attendre pour les réclamer plus tard. Si vous allez avoir une propriété à revenu élevé, ces nouvelles règles d’amortissement qui vous permettent de le dépenser comme vous le feriez pour un coût de réparation, par opposition à 27,5 ans ou 5 ans.

Basiquement, comment la dépréciation fonctionne est, il y a essentiellement un tableau que vous regardez pour le type d’actif que c’est que vous achetez, et vous êtes en mesure de le dépenser sur une certaine période. Si vous achetez un bien locatif, la durée est de 27,5 ans, et vous retirez 27,5 % de la base de l’immeuble, par exemple. Vous avez cette déduction directe chaque année pour compenser votre revenu.

Puis, quand vous allez le vendre, cependant, vous allez récupérer cette dépréciation. Vous n’échappez pas à l’impôt, mais vous obtenez un report jusqu’au moment où vous le vendez, et comme nous en avons parlé précédemment, si vous faites un échange 1031 et que vous continuez à le garder, vous ne paierez jamais cet impôt. Je dois dire qu’il y a une chose à laquelle vous devez faire très attention avec ces locations Airbnb. C’est que si vous avez un locataire ou quelqu’un à qui vous louez qui reste plus d’un certain temps, typiquement en Californie, c’est 30 jours, ils obtiennent essentiellement des droits de locataire. Plutôt que de pouvoir facilement le mettre dehors, vous allez devoir prendre un avocat spécialisé dans les expulsions, et j’ai entendu des histoires d’horreur où les gens se retrouvent avec deux, trois mois de retard. Il est très important que vous gardiez cela comme une location à court terme et que vous mettiez les gens dehors avant qu’ils ne soient considérés comme un locataire à long terme.

Les risques et les récompenses d’Airbnb

Ma fille a mis sa maison sur Airbnb et après les incendies, il y avait juste une énorme demande de familles qui avaient besoin d’une maison et elle a pensé, «Eh bien, c’est une bonne occasion d’aller voyager». Elle a pu Airbnb sa maison et a gagné beaucoup d’argent en faisant cela.

Une famille a décidé de rester cinq mois, et je me suis littéralement réveillée au milieu de la nuit une nuit de panique parce que je me suis dit : «Oh là là, en tant que mère, je ne l’ai pas bien encadrée, je ne lui ai pas dit qu’elle n’a probablement pas le bon contrat de location en place. Maintenant, ils ont des droits de locataire, et elle pourrait ne jamais être en mesure des faire partir, ils pourraient faire faillite et ne jamais partir». Bref, tout s’est arrangé et elle va bien. Oui, c’est important de comprendre qu’après 30 jours, assurez-vous d’avoir le bon contrat de location, et les bonnes choses en place pour pouvoir les expulser si vous en avez besoin.

Avec l’ère d’Airbnb, vous voyez beaucoup de gens qui louent leur maison pendant qu’ils vont en vacances quelque part. Vous devez être très prudent d’un point de vue fiscal parce que ces règles peuvent être vraiment délicates. Vous pouvez, pour une très courte durée, louer votre maison gratuitement sans payer d’impôts, mais si vous dépassez un certain nombre de jours, vous risquez d’avoir des problèmes fiscaux. Beaucoup de gens oublient même de déclarer ce revenu et là, vous pouvez vraiment rencontrer des problèmes, surtout avec les services peuvent être assignés ou convoqués par l’IRS pour voir quels dossiers et qui a été payé quoi.

Avant de commencer à louer votre maison, vous allez vouloir parler à un CPA ou à un avocat fiscaliste comme moi, et juste vous assurer que vous savez quelles sont les règles, et garder vos calendriers de la fréquence à laquelle vous la louez, combien de jours vous utilisez la propriété, parce que ces éléments pourraient entrer en jeu si vous êtes contrôlé.

L’autre question, les questions que nous recevons avec la location de biens, c’est pourquoi utiliser une LLC plutôt que vous-même, ou simplement l’avoir à votre nom. En raison d’une responsabilité potentielle, je dis toujours lorsque cela est possible, essayer de mettre une propriété dans une LLC dès le début et pas plutôt à votre nom, parce que même si vous avez la meilleure assurance du monde, il y a certaines choses que l’assurance ne couvrira pas. Si vous deviez faire face à l’un de ces sinistres, et que vous en étiez le propriétaire à titre personnel, vous pourriez mettre en danger tout ce que vous possédez. Alors que le moyen le plus simple d’éviter cela est de créer une SARL. De cette façon, tous vos contrats, vos baux, tout est au nom de la SARL. Si vous avez un différend avec un locataire, ce n’est pas vous qui êtes poursuivi ou qui devez le faire, c’est la SARL. La seule chose qui sera en danger, ce sont les actifs de la SARL, par opposition à votre crédit, vos actifs personnels. C’est quelque chose à garder à l’esprit.

Comment obtenir un financement pour des propriétés d’investissement

Comment obtiendriez-vous un financement pour cela ? Je suppose que vous devriez vous adresser à un prêteur de portefeuille ?

Cela dépend de l’institution de prêt. Une LLC, quand il n’y a que vous qui la possédez, est quelque chose qu’on appelle une entité non prise en compte à des fins fiscales. Si je possède des biens dans une SARL, et qu’il n’y a que les seuls propriétaires ou moi-même ou moi-même et mon conjoint, lorsque nous remplissons les déclarations fiscales, il n’y a pas de déclaration de la SARL. Cela va juste sur ma déclaration personnelle. Beaucoup de banques comprennent cela. C’est comme si elle était dans un trust. Certaines banques vous obligeront à le sortir de la fiducie pour obtenir le refinancement, puis à le remettre. D’autres prêteurs traditionnels sont d’accord avec ça. Maintenant, si vous avez plusieurs propriétaires, vous aurez probablement besoin d’un prêt plus sophistiqué, mais pour une simple résidence unifamiliale, les banques sont habituées à cela maintenant. Il est préférable de l’avoir de la LLC dès le début, mais vous pouvez l’acheter et plus tard le mettre dans la LLC.

Vérifiez simplement avec votre banque avant même de prendre le prêt pour vous assurer que vous seriez autorisé à le faire sans déclencher une clause d’exigibilité de la vente. Vous ne vendez pas la propriété, vous contribuez simplement à votre LLC, dont vous êtes alors propriétaire. Ce que cela fait, c’est juste vous donner une couche de protection, que si, Dieu nous en préserve, quelque chose se passe sur cette propriété, vous n’êtes pas personnellement ni vos actifs personnels sont à risque.

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Couvrir vos biens avec la bonne assurance

Les gens demandent : «Eh bien, qu’est-ce qui peut arriver que l’assurance ne va pas couvrir ?» Il y a trois domaines principaux. Le premier est le tremblement de terre. Bien que maintenant, en Californie, les taux d’assurance contre les tremblements de terre ont beaucoup baissé. J’encourage les gens qui, dans le passé, ont refusé de s’assurer à cause des franchises très élevées et des primes folles. Il y a maintenant un partenariat public-privé en Californie, et les taux d’assurance contre les tremblements de terre sont généralement très raisonnables avec un montant raisonnable de franchises, dont cela a changé au cours des deux dernières années.

C’est tellement important. Ayant vécu les incendies de forêt, il y avait des gens qui n’étaient pas correctement assurés, et ils souffrent vraiment, et ceux qui étaient bien assurés ont juste reçu un bon gros chèque. J’ai entendu dire que 80% des Californiens n’ont pas d’assurance contre les tremblements de terre, et nous savons qu’il y en aura un.

Les gens qui me consultent, ils ne sont pas conscients que les taux ont tellement baissé, parce qu’avant c’était des compagnies d’assurance purement privées. Maintenant, en Californie, il y a ce partenariat public-privé, et il y a quelques questions sur son financement. S’il devait y avoir un tremblement de terre dévastateur dans tout l’État, il pourrait y avoir des problèmes de paiement, mais à condition que le tremblement de terre localisé, je pense que cela en vaut probablement la peine.

La Californie est un autre exemple de partenariat public-privé.

Par exemple, un autre problème que nous voyons est, sont les problèmes de moisissure. La plupart des polices d’assurance maintenant ne couvrent pas les moisissures. Vous devriez vérifier pour voir si c’est le cas. Essayez d’obtenir une police qui couvre la moisissure, parce que vous avez n’importe quel type de problème de moisissure et cela pourrait être des réclamations à six chiffres de quelqu’un qui a prétendu avoir été blessé par l’inhalation de la moisissure.

La dernière chose à surveiller est ce que nous appelons les délits intentionnels. La plupart des compagnies d’assurance vous défendront, mais elles ne paieront pas les dommages-intérêts punitifs s’il y en a, et vous diriez : « Eh bien, je possède des biens immobiliers, qu’est-ce que je pourrais bien faire qui serait un délit intentionnel «. Vous seriez surpris. Je vais vous donner un exemple.

Disons que vous avez un locataire qui a un chien, et le chien finit par mordre quelqu’un et causer des blessures graves. Si vous aviez connaissance du chien et toute connaissance qu’il pourrait être un chien dangereux, vous pourriez être à la recherche d’une plainte pour délit intentionnel avec des dommages-intérêts punitifs. Il est important de parler à votre compagnie d’assurance, et de demander directement à votre agent : «Que peut-il arriver qui ne soit pas couvert ici ?» Puis réfléchissez aux moyens des atténuer. Par exemple, si vous avez un animal de compagnie, si vous autorisez les animaux de compagnie, demandez à votre locataire de souscrire une police d’assurance pour animaux de compagnie et inscrivez-vous comme assuré supplémentaire. De cette façon, vous savez qu’il y a une politique en place au cas où quelque chose arriverait.

Vos locataires devraient avoir une police d’assurance pour leur animal de compagnie ?

Ce que je recommande à mes clients lorsqu’ils louent une propriété, c’est, je, comme condition de la location, et encore une fois, d’autres États peuvent avoir des problèmes avec cela, mais en Californie, c’est parfaitement bien d’exiger que votre locataire ait une assurance locataire. Vous pouvez également exiger que l’assurance du locataire vous inscrive en tant qu’assuré supplémentaire, de sorte que si vous pouviez déposer vous-même une réclamation contre la police du locataire sans avoir à attendre le locataire, et dans le cadre de cela, vous vous assurez qu’ils ont un avenant pour animaux de compagnie qui couvre, s’ils vont avoir des animaux de compagnie, qu’il y a une assurance spéciale d’un montant avec lequel vous vous sentez à l’aise.

En louant pendant qu’ils sont en vacances, doivent-ils en informer leur compagnie d’assurance ?

Je vérifierais avec votre politique et avec votre agent d’assurance, parce que la plupart des politiques permettent cela parce que cela devient une chose populaire que nous voyons maintenant. Les politiques peuvent vraiment varier. Certaines peuvent exiger que vous obteniez un avenant, et c’est juste un coup de téléphone, et ils peuvent mettre cette assurance en place rapidement, mais si vous ne demandez pas, cela peut être un problème.

C’est la même chose que si quelqu’un travaille sur votre maison. La plupart des polices d’assurance prévoient maintenant, si quelqu’un se blesse, disons que vous avez engagé un entrepreneur pour travailler sur votre maison et qu’il essaie de faire une demande d’indemnisation des travailleurs contre vous. La plupart des polices d’assurance des propriétaires et des propriétaires-bailleurs couvrent désormais cette éventualité, c’est donc quelque chose que vous devez demander. Avant de vous engager dans la voie de l’investissement, vous voulez être couvert et obtenir des réponses à ces questions, car vous ne voulez pas payer ces primes d’assurance et découvrir ensuite que quelque chose ne sera pas couvert que vous auriez pu couvrir avec un appel téléphonique.

Nous avons eu un des gens en Australie, et ils ne sont plus membres, mais ils ont essayé de me poursuivre, ou je devrais dire, et une des équipes de propriété, parce que le loyer n’est pas arrivé à ce qu’ils pensaient ou ce que l’équipe de propriété leur avait dit que ce serait. Maintenant, j’ai dit et instruit toutes les équipes de propriété, assurez-vous que vous envoyez les gens à un lien afin qu’ils puissent faire leur propre recherche, un site de location public pour trouver ce que les loyers sont, et donner une fourchette. Quoi qu’il en soit, ce procès, ils ont perdu la plainte contre nous, mais cela coûte beaucoup d’argent juste pour nous défendre, même si le juge a fini par jurer contre le plaignant en disant que c’était le cas le plus ridicule, mais cela nous a quand même coûté beaucoup d’argent pour nous défendre. Quel genre de politique aurions-nous pu mettre en place qui aurait pu couvrir ces coûts ?

C’est une question difficile, parce que vous devez fondamentalement avoir comme une politique de responsabilité commerciale. Dans la mesure où vous dirigez une entreprise, vous ne voudriez pas que des réclamations soient faites contre vous en commettant ou en étant allégué d’être négligent.

Encore, la plupart des assurances ne vous couvriront pas contre un délit intentionnel. Si vous êtes accusé de commettre une fraude, typiquement, cela ne sera couvert par aucune assurance. Ils vous défendront. Ils paieront pour votre défense, mais ils ne paieront pas pour la réclamation, et dans de nombreux cas, la défense est tout ce dont vous avez besoin. Il s’agirait plutôt d’une police d’entreprise, une police typique protégeant un propriétaire ne couvrirait pas cela, mais si c’est votre métier, vous devriez parler à un agent d’assurance et lui dire : «Ecoutez, je veux prévenir ce genre de réclamations ou au moins avoir une assurance contre cela. Que proposez-vous ?» Il existe ce type de polices, mais elles peuvent être coûteuses. L’essentiel, dans toute transaction, est de documenter et de mettre par écrit exactement ce que vous représentez et ce que vous ne représentez pas. Le problème, c’est que lorsque les gens perdent de l’argent ou que les choses ne vont pas bien, ils ont parfois l’impression qu’ils n’ont rien à perdre et cela devient un coût pour faire des affaires, et vous devez en tenir compte.

Eh bien, ça leur a coûté plus de 100 000 euros juste pour perdre l’affaire, mais je pense qu’ils ont reçu de mauvais conseils juridiques, et l’avocat leur a probablement dit qu’ils obtiendraient un tas d’argent de notre part. Il y a toujours des avocats qui sont prêts à faire un procès de n’importe quoi. C’est quelque chose qui aurait pu être facilement résolu, mais je pense qu’ils sont devenus gourmands et qu’ils espéraient se mettre dans les poches. Je pense que les gens peuvent poursuivre pour n’importe quelle raison, et il y a le coût de la défense, alors pourquoi ne pas avoir une assurance en place pour ces choses, et la grande chose d’être un propriétaire est qu’il y a tellement de politiques disponibles pour les propriétaires.

Pourquoi chaque propriété locative devrait avoir sa propre LLC

Encore une fois, une protection secondaire est, ne soyez pas en train de vendre une propriété ou de louer une propriété à votre propre nom. Faites-le dans une SARL. Aussi, si et quand il y a un procès, vous avez une certaine protection qu’il ne sera pas contre vous. Les avocats trouveront des moyens de contourner ce problème, mais plus vous avez de couches de protection, mieux c’est. Plutôt que de mettre cinq biens dans une LLC, vous voudriez avoir une LLC pour chaque bien, de sorte que si jamais vous avez un problème, le bien qui a le problème est le seul qui est à risque et non pas tout ce que vous pourriez avoir dans votre portefeuille.

Bien, ce qui est frustrant dans tout cela, c’est ce que vous avez dit tout à l’heure, les 800 euros par LLC de Californie, mais il y a peut-être un moyen de contourner cela.

Si vous regardez les règles, ce que la Californie a fait, c’est qu’ils disent essentiellement que si vous faites des affaires en Californie, vous devez payer des frais de 800 euros, et ils ont un exemple dans leurs formulaires qui disent, eh bien, l’exemple qu’ils utilisent est quelqu’un qui possède une propriété au Nevada. Dans une SARL, il est le membre dirigeant de la SARL et il vit en Californie. Même si elle a un gestionnaire immobilier qui s’occupe de tout, le fait qu’elle soit le membre dirigeant de la SARL et qu’elle fasse des affaires en Californie est admissible. Ils ont donné quelques exemples. Ils sont très agressifs pour essayer d’obtenir le plus d’argent possible, et ils ont perdu plusieurs fois au tribunal. Il y a certaines choses que vous pouvez essayer pour contourner cela.

Vous n’avez pas le compte bancaire en Californie. Vous ne faites pas réellement de gestion pendant que vous êtes en Californie. Mais imaginez une règle selon laquelle une entreprise qui n’a pas du tout de contacts en Californie, mais qui a un employé qui traverse l’État en voiture et qui passe un appel téléphonique, cela fait-il en quelque sorte qu’elle fait des affaires en Californie ? L’État serait probablement d’avis que oui, mais je pense qu’un juge rejetterait cette position et dirait qu’un appel téléphonique passé depuis l’État ne devrait pas être considéré comme une activité commerciale en Californie. C’est quelque chose à garder à l’esprit, et l’approche conservatrice est juste de payer les 800 euros, mais il y a quelques façons si vous limitez ce que vous faites ici de contourner cela parce que sur 10 ans cela a tendance à s’additionner.

Les LLC chéquiers pour les IRA autogérés

Quelque chose que vous avez mentionné hors ligne : certaines de ces LLC chéquiers pour votre IRA autogéré, je vois beaucoup de sociétés qui offrent cela. Cela a toujours été un peu préoccupant pour moi parce qu’il y a beaucoup de choses à comprendre et à s’assurer que vous faites bien, mais quelles sont vos pensées sur les LLC chéquiers pour les IRA autogérés ?

Le problème que je vois est que les entreprises qui les promeuvent, elles donnent l’impression que c’est un domaine de la loi complètement réglé que vous n’avez aucun risque, et nous devrions sauvegarder cela, et fondamentalement ce que ceux-ci sont commercialisés comme, c’est que vous prenez vos fonds IRA, et vous les investissez dans une LLC qui investit ensuite dans l’immobilier, et vous devenez le gestionnaire de la LLC, et vous gérez essentiellement la LLC vous-même pour votre IRA. Les règles en la matière sont en fait très dangereuses, car vous n’êtes pas autorisé à… par exemple, supposons que vous investissiez, que vous fassiez tout correctement, que votre IRA achète une participation dans une SARL, que vous ayez une propriété à louer et que des réparations soient nécessaires. Vous les avez effectuées. Vous avez peint un mur ou posé une nouvelle serrure. Le fait que vous avez fait cela, vous avez contribué à un service en vertu des règles de l’IRS, rendre l’ensemble de l’IRA a été distribué, et vous auriez à payer des impôts sur l’ensemble de votre IRA.

Il y a certaines choses que les règlements vous permettront de faire, mais en règle générale, et vous ne pouvez pas fournir de services, vous ne pouvez pas payer de dépenses. Il doit y avoir une séparation totale entre l’investissement IRA et votre contact avec lui. Disons que vous avez un compte bancaire LLC et que vous retirez de l’argent et l’utilisez personnellement, cela peut rendre l’ensemble de votre IRA maintenant imposable. Ce que vous entendrez de la part des auditeurs de l’IRS, c’est que chacun de ces investissements IRA autogérés dans comme une LLC, il serait qu’ils puissent trouver quelque chose pour rendre l’ensemble imposable.

Mon inquiétude est qu’à un moment donné, alors que cela devient de plus en plus populaire, l’IRS va commencer à le scruter parce que cela pourrait devenir une grande source de revenus, et si cela se produisait, pour le montant qui existe, cela pourrait juste coûter aux gens un énorme montant d’impôts. Soyez très prudent avant de décider de le faire. Cela peut être un investissement intéressant, mais regardez les règles très, très attentivement.

Oui, cela n’a tout simplement aucun sens pour moi. C’est comme si vous étiez censé avoir un lien de dépendance, et comment pouvez-vous l’être si c’est vous qui signez le chèque, qu’il s’agisse d’une entité ou non ? Avez-vous des inquiétudes quant au fait que ce soit un IRA autogéré par l’intermédiaire d’un dépositaire ?

Bien, plus vous avez quelqu’un d’autre qui le fait et pas vous, mieux c’est. Si vous allez avoir un IRA, et vous allez avoir quelqu’un d’autre pour le gérer, mais encore une fois, c’est tout ce conflit entre le contrôle et la responsabilité. Plus vous faites appel à un tiers, plus vous risquez d’être victime de fraude ou de négligence, et plus vous avez le contrôle, plus vous savez ce qui se passe. Je vois les deux côtés de la médaille. Je pense que vous pouvez enfiler l’aiguille. Il faut juste prendre le temps, et avant de se lancer, il faut s’assurer de bien comprendre toutes les règles. Il y a beaucoup de littérature sur le sujet, mais ne vous contentez pas de croire sur parole un promoteur qui vous dit que quelque chose est facile. Effectuez des recherches. Dans le pire des cas, consultez un avocat fiscaliste comme moi, où nous voyons cela tout le temps, nous voyons quels sont les risques d’audit et une once de prévention, quand il s’agit de lois fiscales, et surtout avec ces IRA où une erreur de 100 euros peut vous coûter la valeur totale de votre IRA, vous devez juste être prudent. La vie est risquée. Généralement, le risque est récompensé, et vous devez juste être intelligent à ce sujet.

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