Lorsque vous voyez des prix de maisons hallucinants dans des endroits comme San Francisco et New York, ce n’est souvent pas la «maison» qui fait grimper ces prix. Ces prix élevés représentent la valeur du terrain. La maison n’est que de la poudre aux yeux, et fondamentalement, jetable.
Cela peut vous choquer de voir une maison endommagée par un incendie, avec des trous carbonisés dans le sol et les murs, se vendre à un million d’euros. Il s’agit sans doute d’un «fixer upper» ou même d’un «tear-down», alors à ce prix-là, il semble presque absurde que quelqu’un l’achète… à moins que vous ne soyez dans une ville où les terrains valent plus que les maisons.
Il a établi une liste de 10 villes où le terrain a plus de valeur que les maisons correspondantes, et San Francisco était en tête de cette liste.
Le «fixer upper» endommagé par le feu était aussi une vraie maison à San Francisco. Il indique qu’il s’agissait d’une maison qui n’était en aucun cas habitable. En plus des dommages causés par le feu, les murs extérieurs s’effritaient et la poussière et la moisissure couvraient toutes les surfaces. Mais, la maison s’est vendue pour un peu moins d’un million d’euros en peu de temps, en février dernier.
L’espace est tellement cher à San Francisco que le terrain à lui seul valait le prix. Il s’avère que les acheteurs ont transformé la maison en ruine en un chef-d’œuvre moderne avec quatre chambres et 4,5 salles de bains. Ils l’ont vendue pour 1,77 million d’euros.
Qu’il s’agisse d’un flip ou d’un fixateur, l’acheteur fait toujours bon usage de la structure du terrain – avec un peu plus d’argent. Mais comme il le souligne, certaines personnes veulent simplement démolir ces vieilles maisons pour prendre un nouveau départ avec un terrain qui a beaucoup plus de valeur.
L’analyste en chef du marché a déclaré dans le blog : «Il ne s’agit pas de la maison de 1 100 mètres carrés, mais de la maison de 4 000 mètres carrés qu’ils peuvent construire là après avoir démoli l’ancienne.
Lorsqu’il s’agit de la plupart des structures, elles se déprécient avec le temps. Les terrains conservent leur valeur la plupart du temps, à moins que la zone ne soit soudainement impopulaire et que plus personne ne veuille y vivre ou qu’une substance indésirable ne se mette à suinter du substrat.
Dans le cas de San Francisco, la valeur de l’immobilier est très faible.
Dans le cas de San Francisco, un tremblement de terre majeur ou un tsunami pourrait faire baisser la valeur du terrain. Mais les investisseurs là-bas n’ont pas tendance à penser à ces choses.
En fait, la plupart des villes figurant sur la liste des endroits où la valeur des terrains est la plus élevée se trouvent le long de la côte ouest. Après San Francisco, on trouve San Jose, Santa Ana, Oakland, Los Angeles et San Diego – toutes situées en Californie – toutes susceptibles d’être touchées par des tremblements de terre et des tsunamis, sans parler des incendies et des glissements de terrain.
Ce n’est pas le cas.
Sans tenir compte de ces risques, la valeur des terrains varie de 81% de la valeur totale de la propriété à San Francisco à 66% à San Diego.
Vous basculez ensuite sur la côte Est où, à Boston, la valeur des terrains représente 60 % du coût d’achat d’une maison.
La valeur des terrains représente 60 % du coût d’achat d’une maison.
Vous vous dirigez ensuite vers le sud, à Miami, en Floride, où la valeur du terrain représente 54 % du prix, et vous revenez dans le nord-ouest, avec Seattle, dans l’État de Washington, à 53 % et Portland, dans l’Oregon, à 51 %.
À titre d’exemple, une maison à San Francisco qui se vendrait 1 146 000 euros aurait un terrain qui vaudrait environ 928 000 euros. La maison elle-même ne vaudrait qu’un peu plus de 200 000 euros. S’il s’agit d’un terrain en vogue, mais pas d’une propriété si chaude, l’acheteur peut être intelligent de le démolir et de construire quelque chose de nouveau.
Exemple 1
En 2012, notre groupe d’investisseurs a acheté un ancien immeuble de bureaux à Dublin, CA, pour 10M euros dans une zone où la ville planifiait son nouveau centre-ville près de la nouvelle station BART. Nous avons réaffecté le terrain à un usage résidentiel, démoli l’immeuble de bureaux, aménagé les lots et vendu le terrain à Pulte Homes pour 20 millions d’euros environ trois ans plus tard. Voilà à quel point les terrains sont précieux dans la région de la baie de San Francisco !
Exemple 2
Notre groupe d’investisseurs a réalisé une opération similaire à Pleasant Hill, en Californie, près de la station BART qui s’y trouve. Nous avons acheté un ancien bâtiment industriel l’année dernière et sommes en train de le réaménager en immeuble résidentiel. Le mois prochain, nous enverrons des demandes de propositions aux nombreux constructeurs qui recherchent désespérément ces terrains. Nous n’avons encore aucune idée du type d’offres que nous obtiendrons ou du profit que les investisseurs recevront, mais nous nous attendons à ce qu’il soit robuste, et à ce que le projet soit entré et sorti en moins de 18 mois au total. Nous vous tiendrons au courant.
Exemple 3
À Mountain View, notre groupe a acheté un vieil appartement à côté du siège de Google. Le plan est de démolir le vieux bâtiment, et de reconstruire un appartement plus moderne avec le triple de logements. Jusqu’à présent, nous sommes sur la bonne voie et la ville est d’accord. Nous avons payé 150 millions d’euros pour cette propriété – donc oui, nous avons payé un prix très élevé pour ce terrain !
Nous parlons beaucoup de l’investissement en flux de trésorerie sur mon autre podcast. Mais dans les marchés coûteux où les flux de trésorerie sont difficiles à trouver – voire presque impossibles – la meilleure façon de faire des profits est de construire et/ou de retourner des biens immobiliers.
Les investissements dans les biens immobiliers ne sont pas seulement des investissements dans les biens immobiliers.
Mais – vous devez être conscient du risque associé à cette activité. À tout moment, le marché peut se retourner et les prix peuvent s’adoucir, comme nous l’avons vu en 2006. Même en Californie, où il y a habituellement une grande demande de biens, les constructeurs peuvent surconstruire.
Il est important de regarder le nombre de permis par rapport à la croissance de l’emploi dans la région. Il est également important de regarder le type de croissance de l’emploi. Est-elle vraiment diversifiée ou la zone est-elle dépendante d’une industrie qui pourrait être tuée du jour au lendemain.
La croissance de l’emploi est un facteur important.
Pendant le boom du pétrole et du fracking, le logement et la construction étaient en feu. Les constructeurs ne pouvaient pas répondre à la demande. Puis, en l’espace de quelques mois, tout s’est inversé début 2015 lorsque les prix du pétrole se sont effondrés de plus de 80 %. Avec la nouvelle administration, les choses pourraient s’inverser une fois de plus.
Beaucoup de gens pensaient que Houston prendrait un coup pendant le ralentissement, mais ce n’est pas le cas. C’est parce que la région n’est plus dépendante du pétrole comme elle l’était dans les années 80. Mais d’autres parties du Texas qui dépendaient uniquement de la production pétrolière ont été frappées. La différence est qu’au Texas, le terrain vaut beaucoup moins que le bâtiment, donc les investisseurs immobiliers avaient moins à perdre dans ces régions.
La région de la baie de San Francisco est assez dépendante de l’industrie technologique, mais heureusement, la technologie semble être encore l’une des industries les plus fortes aujourd’hui. Cela dit, je pense toujours que les investisseurs doivent être bien diversifiés et ne pas avoir tout leur pécule dans une zone sujette aux tremblements de terre et aux fluctuations massives de la valeur des terrains. C’est une autre raison pour laquelle nous aimons les projets à rotation rapide.