Transformer un garage vide en unité de location est devenu beaucoup plus facile en Californie. Une nouvelle législation a éliminé beaucoup d’obstacles à la construction de ce que l’on appelle les unités de logement accessoires ou ADU. Et comme de plus en plus de personnes pratiquent le covoiturage et choisissent de ne pas posséder de voiture, de nombreux propriétaires peuvent facilement devenir propriétaires en convertissant leur garage. Cela profitera aux propriétaires et aidera à créer des logements abordables dont on a grandement besoin.
Le gouverneur de Californie, Gavin Newsom, a récemment signé 18 projets de loi qui aideront à la création de logements abordables. (1) L’un d’entre eux est un texte de loi majeur connu sous le nom de Housing Crisis Act of 2019, présenté par la sénatrice d’État Nancy Skinner. Il rationalise le processus d’autorisation et d’approbation des nouveaux logements au niveau local.
Rationalisation du processus de conversion de garage
Cinq des 18 projets de loi sont spécifiquement axés sur la création d’ADU, y compris les conversions de garage. En vertu de l’AB 881, le processus d’approbation est simplifié pour toute personne qui souhaite transformer un garage en espace habitable. Les exigences locales concernant l’occupation par le propriétaire de ces unités sont également éliminées. La loi de l’État qui a initialement levé les restrictions sur les ADU a été adoptée il y a deux ans, en 2017.
Newson avait fait du logement un élément clé de sa campagne électorale. Il a promis de construire 3,5 millions de nouveaux logements supplémentaires d’ici à 2025. Ce nouvel ensemble de projets de loi pourrait l’aider à y parvenir, même s’il y a encore beaucoup de chemin à parcourir. Un récent rapport indique que nous avons besoin de 1,4 million de logements abordables supplémentaires dès maintenant, pour répondre à la demande.
Combler le déficit de logements abordables
L’espace de garage inutilisé pourrait-il aider à combler ce manque ? Certains experts en logement pensent que oui, car c’est une solution gagnante à la fois pour les propriétaires et pour les personnes qui ont besoin d’un logement. Si vous n’utilisez pas votre garage pour quelque chose d’important, pourquoi ne pas le transformer en location ? Et il existe des organisations et des entreprises qui peuvent vous aider à le faire si vous ne voulez pas le faire vous-même.
Comme le rapporte le New York Times, United Dwelling a obtenu une subvention d’un million d’euros du comté de Los Angeles pour « aider à donner vie à cette vision des conversions de garage. » (2) Un PDG expert en allocation d’actifs qui enseigne le commerce. Son objectif est de louer certains des nombreux garages vides de Los Angeles, de convertir en espaces habitables et de louer en tant que logements abordables. Cela pourrait aider à loger le grand nombre de sans-abri de la ville.
Comment cela fonctionne-t-il pour le propriétaire ? Selon le site web de l’entreprise, le propriétaire ne paie rien. United Dwelling loue le garage au propriétaire et le transforme en location. L’entreprise gère également la location et partage le loyer avec le propriétaire.
Le pourcentage qui revient au propriétaire dépend de la durée du bail avec United Dwelling et du prix de location de l’unité. United Dwelling conserve 800 euros pour payer les coûts de financement ainsi que 20 % supplémentaires pour les opérations et l’entretien. Le reste est versé au propriétaire. Si le loyer mensuel est de 1 395 euros, le propriétaire recevrait 316 euros. S’il est de 1 995 euros, la part du propriétaire serait de 796 euros.
Les baux durent 12, 15 ou 25 ans. Les propriétaires peuvent résilier le bail, mais devraient couvrir le coût de la conversion. Selon le site Web, le rachat coûterait environ 80 000 euros.
Il existe également d’autres options pour obtenir de l’aide pour une conversion. Le groupe à but non lucratif LA Más aidera les gens à construire des ADU dans le cadre de son projet Backyard Homes. Les propriétaires peuvent obtenir de l’aide pour le financement, les permis et la construction. Ils doivent également accepter de louer à des locataires de la section 8, ainsi que d’autres exigences.
Vous pouvez également gérer la conversion vous-même si vous avez l’argent supplémentaire pour embaucher des entrepreneurs. Si vous êtes bricoleur, vous pourriez être en mesure de faire une grande partie du travail vous-même. Il existe de nombreux sites Internet de bricolage qui vous guideront.
Venir sans voiture et devenir propriétaire
Est-ce que cela aidera à résoudre la crise du logement ? Il y a un quart de million de garages détachés pour deux voitures dans le comté de Los Angeles. (3) Rien que dans le sud de L.A., il y en aurait 9 600 – tous proches des arrêts de métro et de l’U.S.C. où les logements abordables sont très demandés. Cela représente un grand nombre d’unités locatives potentielles. Et comme de plus en plus de personnes choisissent de se passer de voiture et d’emprunter les transports en commun, le garage traditionnel pourrait être bien mieux utilisé en tant qu’ADU.
Dietz, est optimiste quant à l’idée de conversion de garage. Il dit que 91% des propriétaires ont indiqué dans un sondage qu’ils utilisent leurs garages pour autre chose que des voitures. Il concentre ses premiers efforts sur la zone de South L.A. et espère convertir 20 à 30 garages par mois d’ici au début de l’année prochaine. Selon lui, le résultat idéal est que les propriétaires peuvent gagner un revenu locatif et que les étudiants et les enseignants qui ont besoin d’un endroit abordable pour vivre peuvent trouver des locations près de l’U.S.C. En plus des logements pour les enseignants et les étudiants, il veut travailler sur les logements pour les médecins, les infirmières et les autres travailleurs de la santé qui ont besoin de vivre près des hôpitaux.
La conversion des garages n’est pas une simple question de temps.
Puisque les conversions de garage éliminent en fait un espace de stationnement et qu’il n’y a pas d’exigences pour un espace de stationnement supplémentaire, ils doivent être situés près des transports publics. Les lois de l’État exigent que les ADU soient à moins d’un demi-mile des transports publics ou à moins d’un pâté de maisons d’un arrêt de covoiturage.