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Investissement immobilier

Comment déterminer une bonne propriété locative

Résumé : Dans cet article, vous apprendrez comment déterminer un bon bien locatif, ce qu’il faut rechercher, comment analyser les chiffres et ce qui est considéré comme un bon rendement pour un bien d’investissement.

Introduction

Que dois-je rechercher dans un immeuble de placement ? C’est une question fréquente pour les investisseurs immobiliers. Apprendre à déterminer un bon bien locatif fera la différence entre un investissement rentable et un mauvais investissement.

Il existe un certain nombre de facteurs qui permettent de déterminer si une propriété locative est un bon investissement. Cet article expliquera quand acheter en fonction des cycles du marché, où acheter, quel type d’immeuble de rapport acheter et quel est le bon rendement d’un immeuble de rapport.

Quand acheter un bien locatif

Comprendre les cycles du marché vous aidera à décider quand acheter. Pour ce faire, vous devez être en mesure de reconnaître si la zone que vous regardez est un marché de vendeurs ou un marché d’acheteurs.

Comme nous cherchons à acheter une excellente propriété locative, nous voulons acheter pendant un marché d’acheteurs. Un marché d’acheteurs est quand il y a beaucoup de maisons sur le marché et pas beaucoup d’acheteurs – ce qui donne aux acheteurs tout le pouvoir. Acheter pendant un marché d’acheteurs. Vendez pendant un marché de vendeurs.

Où acheter des biens locatifs

Tout comme la météo, l’immobilier dépend beaucoup de l’emplacement. Le marché immobilier peut être chaud dans une ville et froid dans la suivante. Même au sein d’une même ville, vous pouvez avoir plus d’un marché immobilier. L’emplacement d’une propriété est généralement considéré comme le facteur le plus important pour déterminer sa valeur.

Vous voulez rechercher une propriété dans un bon quartier, dans un bon district scolaire, à proximité des emplois et des commodités locales. Tous ces facteurs augmenteront probablement la valeur de votre location au fil du temps – tant que ces facteurs restent les mêmes.

Comment repérer les bons emplacements

Il existe des marchés formidables dans tout le pays. Dans chaque État, vous pouvez trouver des poches de marchés sur le point de se développer. Voici quelques-uns des critères que nous recherchons :

  • Est-il situé près d’une grande ville ? Les grandes villes peuvent offrir une diversification des emplois, ainsi que la culture, la vie nocturne et des commodités pratiques.
  • Quelle est la taille de la population et est-elle en croissance ? Cherchez à investir dans les villes de plus d’un million d’habitants. Dans la plupart des régions, environ 40 % de la population est locataire, ce qui laisse 400 000 locataires potentiels pour votre bien locatif.
  • Vous n’êtes pas obligé d’acheter une propriété dans une grande ville. La clé est de regarder une zone métropolitaine entière pour déterminer les meilleurs quartiers. Vous constaterez peut-être qu’il y a en fait une plus grande demande d’achat dans les banlieues d’une grande ville, où le taux de criminalité est plus faible, les écoles meilleures et les commodités plus agréables. N’achetez pas trop loin de la ville, car les gens ne veulent généralement pas vivre à plus de 30 minutes.
  • Est-il dans un bon marché ? Les investisseurs peuvent déterminer si la zone connaît un marché d’acheteurs ou de vendeurs en vérifiant les niveaux d’inventaire et le temps qu’il faut à une propriété pour se vendre (nombre moyen de jours sur le marché, ou DOM).
  • Les prix des maisons augmentent-ils ou diminuent-ils chaque mois ? Une bonne règle de base est de regarder les tendances de la valeur des maisons sur une période de trois mois consécutifs.
  • Y a-t-il une demande de location ? Les sites Web et les gestionnaires immobiliers locaux peuvent fournir des informations sur la demande de location dans la région.
  • La région a-t-elle un faible prix médian ou moyen des maisons ? Les prix médians des maisons sont essentiellement les propriétés du milieu de la route. Dans un marché abordable, le prix moyen des maisons ne devrait pas dépasser 3 à 4 fois le revenu moyen.

Quel type de propriété locative devrais-je acheter ?

Il existe plusieurs façons de gagner de l’argent dans l’immobilier. Vous pouvez choisir d’investir dans une propriété commerciale, une propriété industrielle, un complexe d’appartements entier ou une maison unifamiliale.

Quoique vous décidiez que c’est la meilleure voie pour vous, choisissez-en une, apprenez les tenants et les aboutissants, tenez-vous-en à cette voie et devenez un expert. Vous ne pouvez pas tout faire, si vous voulez le faire bien. Choisissez la stratégie qui vous convient et consacrez votre énergie à cette seule stratégie.

La maison individuelle est le moyen le plus simple de se lancer en tant que nouvel investisseur immobilier. Et de nombreux investisseurs experts vous diront que c’est le tout meilleur investissement immobilier. D’après notre expérience, le meilleur type de maison unifamiliale a au moins 3 chambres et 2 salles de bain.

Lorsque vous pensez à ce que vous recherchez dans une maison pour votre famille, il y a de fortes chances que ce soit une maison unifamiliale et non un duplex, un triplex, un condo ou un appartement. Les maisons unifamiliales sont beaucoup plus faciles à louer et à vendre que les maisons multifamiliales.

Si vous essayez de vendre une propriété à logements multiples, il est fort probable que d’autres investisseurs cherchent à l’acheter. Comme nous le savons bien, les investisseurs sont toujours à la recherche d’une affaire et ne veulent pas payer le plein prix. Alors que les maisons unifamiliales peuvent être vendues au public au prix de détail. Si votre propriété est abordable pour l’acheteur moyen, vous devez vous attendre à avoir beaucoup de demande lorsque vous choisissez de vendre ou de louer.

C’est particulièrement vrai lorsque vous avez pris le temps d’acheter une bonne propriété locative. Où il est situé dans un bon quartier, avec de bonnes écoles, à proximité des emplois et de l’accès aux commodités locales.

Plus de raisons pour lesquelles nous aimons investir dans les maisons individuelles :

  • Facile à entretenir
  • Des locataires de meilleure qualité
  • Une appréciation plus rapide
  • Facilité de financement
  • Points de prix abordables

bonne propriété locative

Comment analyser les biens d’investissement

Lorsque vous êtes à la recherche de propriétés d’investissement potentielles, il est important de savoir comment les analyser. En supposant que vous ayez suivi les conseils pour savoir où acheter, vous devez ensuite faire le calcul. Cela comprend le loyer et l’appréciation projetés et tous les coûts ou dépenses associés. N’oubliez pas d’inclure, les frais de clôture, les frais de séquestre, les taxes, la vacance potentielle et les frais d’hypothèque.

Bien qu’il puisse y avoir beaucoup de dépenses, n’oubliez pas de prendre en compte le loyer mensuel, l’appréciation de la propriété, l’augmentation annuelle du loyer et les allégements fiscaux auxquels vous avez droit. Chaque fois que vous regardez une maison, assurez-vous d’utiliser votre équation d’analyse des flux de trésorerie et laissez les chiffres parler d’eux-mêmes.

Après avoir décomposé tous les chiffres, vous pouvez alors décider si cette location va correspondre à votre stratégie d’investissement et produire un flux de trésorerie positif. Si vous n’êtes pas sûr de savoir comment calculer les rendements des flux de trésorerie d’une propriété, visitez notre site Web pour télécharger une feuille de calcul gratuite pour l’analyse des flux de trésorerie.

Pour récapituler, voici comment déterminer une bonne propriété locative :

  • Situé dans une zone souhaitable près des emplois
  • Idéalement dans une zone métropolitaine de plus d’un million d’habitants
  • Maisons unifamiliales
  • Bien entretenues et mises à jour
  • Prix dans la fourchette médiane de la région
  • Prix compris entre 100 000 euros et 200 000 euros

Quel est le bon rendement d’un bien d’investissement ?

Selon la personne à qui vous demandez, tout ce qui est supérieur à un retour sur investissement de 15% pourrait être considéré comme un bon retour sur un investissement immobilier. Cependant, il existe quelques moyens de calculer avec précision votre retour sur investissement potentiel.

Calculer le retour sur investissement

Le retour sur investissement (ROI) est une mesure utilisée pour évaluer l’efficacité ou la rentabilité d’un investissement. En d’autres termes, le montant du rendement par rapport au coût de l’investissement.

ROI = Revenu locatif annuel / Investissement total en espèces .

Calcul du taux de capitalisation

Le taux de capitalisation ou cap rate, est le taux de rendement d’un immeuble à revenu basé sur le revenu net d’exploitation (RNI). Le cap rate indique le taux de rendement en tenant compte de votre méthode de financement. Les investisseurs considèrent généralement qu’un bon taux de capitalisation est supérieur à 8 %, et surtout à 10 %.

Taux de capitalisation = NOI / Prix .

Calcul du rendement en espèces sur espèces

Un rendement cash on cash ou rendement CoC, mesure le rendement annuel de votre investissement en fonction du NOI et de l’investissement cash total. Votre CoC change en fonction des différentes méthodes de financement. En général, un bon rendement CoC est supérieur à 8%, mais visez plus de 10% ou 12%.

Rendement du CoC = NOI / Investissement total en espèces .

Conclusion

Contrairement au marché boursier, l’immobilier est plus facile à prévoir, si vous savez ce qu’il faut rechercher. Pour rester au fait des cycles du marché dans la région où se trouve votre location, vous devez prêter attention à tout changement.

Il suffit d’aller en ligne et de rechercher les évaluations des écoles, les employeurs locaux, les taux de criminalité, les taux de location, les taux de logement et les changements de population. Si vous remarquez que des choses négatives se produisent dans cette zone, vous pouvez toujours décider de vendre votre bien locatif avant que les valeurs ne commencent à diminuer et d’acheter dans un quartier en plein essor.

Selon la fondatrice rester en avance sur les cycles du marché, est encore plus important que l’emplacement. Elle explique : « Si vous ignorez les marchés, vous ne saurez pas si les employeurs ont déménagé dans un autre quartier de la ville, ou si le district scolaire a conservé ses bonnes notes. Vous ne sauriez pas si la criminalité s’est installée dans la région ou si l’économie locale a changé. (…) les cycles du marché sont encore plus importants à remarquer tout au long de la vie de votre actif. »

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