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Investissement immobilier

LMNP : comment réaliser une déclaration fiscale d’une location meublée non pro ?

En France, il est désormais manifeste que certains acquis sociaux sont en voie de disparition. On pourrait évoquer la casse du service public dans des secteurs tels que l’éducation ou l’hôpital bien sûr, mais le plus emblématique des exemples est certainement celui des retraites. Pour de nombreux Français, la garantie de bénéficier d’un revenu suffisant pour vivre tranquillement leurs vieux jours n’existe tout simplement plus. Certains cherchent alors des solutions pour se constituer une rente. Et c’est notamment l’un des atouts du statut LMNP. Mais au fait, comment réaliser une déclaration fiscale d’une location meublée non pro ? Réponses.

Qu’est-ce-que le régime LMNP ?

Avec la disparition progressive de l’État Providence, nous ne pouvons plus nous reposer sur la possibilité de jouir d’une retraite suffisante pour faire mieux que tenter de survivre à nos vieux jours. Des Français de toutes origines et classes sociales se mettent donc en quête d’investissements fructueux, et ceci de plus en plus jeunes afin de préserver leur avenir. Et c’est par l’investissement locatif que beaucoup espèrent se constituer une rente régulière, car l’immobilier est une niche particulièrement stable et sûre.

Pour devenir propriétaire loueur, il existe diverses voies et nous expliquerons plus tard que le statut LMNP, pour Loueur Meublé Non Professionnel, est l’un des plus intéressants. Ce statut, créé en 1949, est toujours accessible aux Français en 2022 et permet notamment de bénéficier d’une fiscalité intéressante sur les revenus locatifs. L’idée du législateur est de pousser les Français qui disposent d’un capital de l’affecter à la location à des publics en transition, comme les étudiants, les seniors ou les travailleurs détachés, pour lesquels l’offre de logement est largement insuffisante dans la majeure partie du territoire français. Avant de voir les subtilités de la declaration LMNP et surtout la procédure à suivre pour réaliser une déclaration fiscale d’une location meublée non pro, voyons un peu les différents régimes LMNP possibles.

Les différents régimes LMNP

Rappelons avant toute chose que pour bénéficier un statut LMNP, le logement que vous proposez à la location doit respecter certains critères. Il doit d’abord être meublé selon les directives de la loi ALUR. Par ailleurs, vous devez générer des recettes locatives annuelles ne dépassant pas 50% des revenus de votre foyer fiscal ou bien inférieur à 23 000 euros. C’est ce critère qui permettra de démontrer que la location de biens n’est pas votre activité principale. Enfin, vous devez posséder le bien en tant que personne physique. En propriété directe, en indivision ou via des sociétés telles que la SARL de famille ou l’EURL.

Si vous répondez à ces critères, vous pouvez opter pour les différents régimes du statut LMNP. Vous devrez alors choisir entre deux possibilités. La première consiste à déclarer votre activité de loueur non professionnel comme une micro-entreprise. C’est ce que l’on appelle le régime micro-BIC. Cependant, vous ne pourrez y prétendre que si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas le plafond prévu pour les microentreprises, soit 72 600 euros. Dans le cas contraire, vous serez obligatoirement dirigé vers le régime réel, qui présente un certain nombre d’avantages.

Les avantages du statut LMNP en régime réel

L’un des avantages principaux du régime réel par rapport au régime micro-BIC réside dans la possibilité qu’il offre de déduire ses charges, ses amortissements et ses intérêts d’emprunt. Or, il est très fréquent que ces charges représentent plus que la moitié du chiffre d’affaires et 50% est le maximum que vous pouvez espérer comme abattement si vous optez pour le régime micro-BIC. Un rapide calcul de vos charges doit donc toujours être effectué avant de vous orienter vers un régime plutôt que l’autre, mais dans la majorité des cas, c’est le régime réel qui sera le plus intéressant.

Il faut bien comprendre que dans ces charges sont inclus toutes sortes de postes de dépenses différents qui, cumulés, constituent un vrai poids pour la rentabilité de votre investissement. On parle ici des intérêts d’emprunt et des amortissements, mais aussi des frais de copropriété, de la taxe foncière, des charges courantes et même éventuellement des frais de notaire ! Le lmnp regime fiscal reel est donc assurément un bon choix pour les investisseurs locatifs particuliers. Voyons maintenant comment réaliser la déclaration fiscale d’une location meublée non pro.

déclaration LMNP

Comment réaliser la déclaration fiscale d’une location meublée non pro ?

Si vous avez choisi le statut LMNP pour votre investissement locatif, c’est que vous souhaitez optimiser votre opération. Sachez donc qu’il vous faudra aussi veiller à respecter les démarches obligatoires si vous voulez profiter pleinement de ce statut aux multiples avantages. Votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel implique donc de vous déclarer auprès du greffe du tribunal de commerce rattaché à la commune où se situe le bien.

Pour réaliser la déclaration fiscale d’une location meublée non pro, vous avez quinze jours à partir du moment où la location est effective. Vous devrez télécharger, imprimer et remplir le formulaire P0i, puis le retourner au greffe. Ceci vous permettra d’obtenir un numéro SIRET, ce qui entérinera le début de votre activité en tant que Loueur Meublé Non Professionnel. Soyez attentif au moment de remplir le formulaire, car c’est ici que vous choisirez votre régime d’imposition. Si vous avez des doutes su votre capacité à bien remplir le formulaire, faites-vous aider par un professionnel du droit.

Déclaration sous le régime micro-BIC

Pour réaliser une déclaration fiscale d’une location meublée non pro, vous pouvez choisir le régime micro-BIC. On rappelle que celui-ci n’est accessible qu’aux propriétaires dont les revenus locatifs n’excèdent pas les 72 600 euros annuels. Au passage, on précise que les locations de tourisme dans les édifices classés ou les chambres d’hôtes bénéficient d’un plafond augmenté à 176 200 euros. En pratique, sachez qu’il vous faudra, lors de votre déclaration d’impôt, reporter vos revenus locatifs dans le formulaire n°2042-C-PRO LMNP.

Pour être tout à fait complet, ce report de vos revenus doit être effectué dans la rubrique « professions non salariées » et plus précisément encore au sein de la sous-rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles ». Ce n’est pas à vous de calculer l’abattement de 50%, ou 71% dans le cas des locations de tourisme classées ou les chambres d’hôtes. Renseignez simplement la totalité des loyers encaissés au cours de l’année écoulée. Vous serez alors imposé selon le taux marginal de votre impôt sur le revenu auquel seront ajoutés les prélèvements sociaux, au taux de 17,2%.

Déclaration sous le régime réel

Quelle que soit l’importance de vos revenus locatifs, vous pourrez toujours choisir d’opter pour le régime fiscal réel, même si vous respectez les plafonds du micro-BIC. Par contre, si vos revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 euros, dans le cadre de la location de biens meublés classiques bien sûr, vous êtes dans l’obligation d’y avoir recours. Mais comment alors réaliser une déclaration fiscale d’une location meublée non pro sous le régime d’imposition réel ?

Là encore, c’est très simple. Il vous suffit, toujours en même temps que votre déclaration d’impôt, de compléter le formulaire n°2031-SD. Vous devrez en outre joindre un bilan avec compte de résultat ainsi qu’un tableau de déduction des charges d’amortissement. Cette déclaration, appelée déclaration 2031, devra notamment préciser des éléments tels vos coordonnées complètes, la date de l’exercice, le régime d’imposition choisi ainsi que les encadrés B, C7 et H. maintenant, vous savez tout sur la déclaration LMNP, il ne vous reste plus qu’à trouver l’appartement t2 qui convient pour lancer votre stratégie d’investissement locatif !

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