Résumé: Dans cet article, vous apprendrez comment vous préparer à investir dans l’immobilier. Vous découvrirez des conseils pratiques en matière d’investissement immobilier pour les débutants, notamment : où chercher, quoi acheter, et comment réussir dans l’investissement immobilier.
Introduction
Savez-vous que depuis les années 1960, l’investissement immobilier s’est avéré être le constructeur de richesse n°1 ? Cette stratégie d’investissement éprouvée a été utilisée par des générations pour diversifier les portefeuilles immobiliers, augmenter les flux de trésorerie mensuels, prendre une retraite plus facile et plus confortable et atteindre des objectifs financiers.
L’une des raisons pour lesquelles l’immobilier a été un constructeur de richesse si efficace est due aux taux d’inflation. Par exemple, disons que vous avez acheté une maison il y a 20 ou 30 ans. Pendant cette période, vous auriez remboursé la propriété, elle aurait triplé de valeur, et vous pourriez générer des flux de trésorerie positifs chaque année. Pour atteindre des objectifs lucratifs en matière d’investissement immobilier, mettez en œuvre les conseils suivants pour les investisseurs immobiliers.
Conseil d’investissement immobilier 1 : Clarifiez vos objectifs d’investissement immobilier
Le premier conseil d’investissement immobilier (qui est vraiment la première étape, pour tout type d’investissement) est de déterminer et de clarifier vos objectifs d’investissement individuels. Lorsqu’il s’agit de prendre de grandes décisions d’investissement, il ne suffit pas de dire simplement : « Je pense que mes objectifs sont X, Y et Z. »
8 Questions pour clarifier vos objectifs d’investissement
Les huit questions suivantes vous aideront à préciser avec précision vos objectifs, à définir des attentes réalistes et à vous maintenir sur la bonne voie pour faire les bons choix en matière d’investissement immobilier.
Dans un premier temps, il s’agit de savoir si vous êtes prêt à investir dans l’immobilier.
Enfin, après avoir répondu à ces huit questions, assurez-vous de fixer un calendrier pour chacun de vos objectifs et faites tout votre possible pour respecter ce calendrier.
Conseil d’investissement immobilier 2 : Définissez où vous en êtes maintenant
Le deuxième conseil en matière d’investissement immobilier consiste à jeter un coup d’œil à vos finances actuelles. Bien que vous puissiez être mentalement et émotionnellement prêt à investir, votre statut financier pourrait raconter une histoire différente. Heureusement, les quatre questions suivantes vous aideront à déterminer votre statut financier actuel et si l’investissement dans l’immobilier est une prochaine étape viable.
4 Questions pour aider à définir votre statut financier actuel
Définir où vous en êtes, d’un point de vue financier, est plus facile en répondant aux questions suivantes, qui sont conçues pour aider à déterminer votre valeur nette.
Une fois que vous avez répondu aux questions ci-dessus, vous pouvez commencer à planifier vos prochaines étapes en fonction de l’évaluation de vos flux de trésorerie mensuels, de votre valeur nette et de vos obligations fiscales.
Conseil d’investissement immobilier 3 : Découvrez votre pouvoir d’achat
Notre troisième conseil en matière d’investissement immobilier consiste à évaluer votre pouvoir d’achat actuel. Il s’agit d’une étape essentielle à l’élaboration d’une stratégie d’investissement immobilier fructueuse.
L’effet de levier de votre investissement immobilier
Le terme « effet de levier » dans l’immobilier fait référence à votre capacité à tirer parti d’un immeuble de placement en créant la possibilité pour quelqu’un d’autre (c’est-à-dire vos locataires) de rembourser le prêt de l’immeuble. Ce faisant, votre retour sur investissement sera plus élevé, car vous serez en mesure d’acheter un bien d’investissement avec un acompte plus faible. La plus petite mise de fonds libère des liquidités supplémentaires qui peuvent être utilisées pour acheter d’autres opportunités d’investissement immobilier de flux de trésorerie.
Financement
Le financement peut aider à déterminer votre pouvoir d’achat. En fait, vous pourriez découvrir que vous êtes admissible à un financement plus important que prévu. Lorsque vous vous qualifiez pour un financement supplémentaire, vous pouvez être en mesure de vous offrir plusieurs propriétés locatives à flux de trésorerie élevés qui augmenteront le retour sur investissement, tout en générant des actifs financiers.
Conseil d’investissement immobilier 4 : Déterminez vos stratégies de financement d’investissement immobilier
Maintenant que vos objectifs, votre valeur nette et votre pouvoir d’achat ont été exposés, notre prochain conseil en matière d’investissement immobilier consiste à vous assurer de déterminer les stratégies de financement de l’investissement immobilier que vous souhaitez poursuivre.
3 Questions pour déterminer votre stratégie de financement
L’une des raisons pour lesquelles il est important de déterminer votre valeur nette est que cette information est nécessaire pour choisir la bonne stratégie de financement. Si vous ne connaissez pas votre pouvoir d’achat, il sera difficile de déterminer avec précision la manière dont vous souhaitez financer vos investissements immobiliers.
Il est important de connaître votre pouvoir d’achat.
Encore une fois, se poser les questions suivantes peut vous aider à déterminer votre stratégie de financement.
Le but de décider d’une stratégie de financement est de réduire le type de propriétés que vous êtes qualifié pour acheter. Utilisez les informations recueillies lors de votre séance de stratégie financière pour décider des types de maisons à acheter, unifamiliales ou multifamiliales. En outre, décidez si vous voulez investir dans des maisons de haute qualité, des maisons qui ont besoin d’être rénovées, des maisons nouvellement construites, ou des saisies, etc.
Conseil d’investissement immobilier 5 : Déterminez votre stratégie d’achat d’investissement immobilier
Conseil d’investissement immobilier n°5 : déterminez votre stratégie d’achat. Définir clairement vos objectifs et vos buts, vous aidera à trouver les bonnes opportunités, sur les bons marchés, aux bons moments.
Une façon de déterminer une stratégie d’achat qui vous convient, est de considérer le scénario suivant. Disons que vous disposez de 100 000 euros à investir. Vous pourriez alors mettre en œuvre les stratégies d’investissement.
Puis, vous pourriez décider d’utiliser toutes les liquidités pour rembourser une hypothèque à la fois. Cette stratégie vous permettrait de rembourser la première maison en huit ans, la propriété suivante serait payée six ans plus tard, la troisième quatre ans après la deuxième propriété, et ainsi de suite. Avec cette stratégie, vous pourriez potentiellement rembourser les quatre propriétés dans les 20 ans.
Alternativement, vous pourriez acheter une seule propriété et utiliser le flux de trésorerie pour économiser pour votre prochaine maison d’investissement. L’objectif de cette stratégie est d’acquérir plusieurs propriétés, tout en recueillant un flux de trésorerie mensuel élevé.
Conseil d’investissement immobilier 6 : Décidez du bien d’investissement à acheter
Investir dans l’immobilier, ce n’est pas seulement dire : « Je veux investir dans l’immobilier. » Au lieu de cela, demandez-vous quel type de propriété vous voulez acheter.
Par exemple, peut-être que vos objectifs d’investissement s’alignent mieux avec l’achat d’une maison unifamiliale. À l’inverse, vous pourriez vouloir acheter quatre maisons en même temps et rembourser les hypothèques en utilisant les flux de trésorerie mensuels. Quelle que soit votre décision, concentrez-vous sur les types de propriétés qui vous permettront d’atteindre vos objectifs financiers.
5 questions pour vous aider à décider quoi acheter
Les questions suivantes peuvent vous aider à déterminer votre stratégie d’achat d’investissements immobiliers :
Conseil d’investissement immobilier 7 : 10 « choses à faire » avant d’acheter une propriété d’investissement
À ce stade de votre recherche d’investissement immobilier, accomplissez les 10 tâches suivantes avant d’acheter votre première propriété. Ces 10 tâches sont conçues pour aider à atténuer les risques associés, tout en vous mettant simultanément en place pour le succès de l’investissement immobilier et un retour sur investissement plus élevé.
1- Commandez des inspections avant d’acheter
Les inspections de la maison vous alerteront sur tout problème de « drapeau rouge ». Ces problèmes sont généralement associés à des réparations ou des rénovations qui pourraient être plus coûteuses que prévu. Par exemple, l’inspection de la maison peut montrer que le toit doit être remplacé ou qu’il y a de la moisissure dans le sous-sol qui doit être éliminée avant qu’un locataire puisse emménager. Ces types de « signaux d’alarme » sont de bons indicateurs d’un investissement sain par rapport à un investissement à haut risque. Si les problèmes découverts lors de l’inspection ne sont pas suffisants pour se retirer, envisagez de faire une offre d’achat inférieure.
2- Commandez une évaluation
Les évaluations immobilières sont incroyablement utiles car elles analysent la valeur passée, actuelle et future prévue de l’immeuble de placement. Sans une évaluation immobilière, vous vous retrouvez à « deviner » ce que vaut la propriété.
Une évaluation fournira également une bonne indication du montant du loyer mensuel à facturer pour la propriété.
3- Souscrivez une police de propriétaire
Une politique de propriétaire est une police d’assurance qui peut vous protéger tout au long de votre mandat en tant que propriétaire de biens d’investissement et / ou gestionnaire de biens. Obtenez un devis pour une politique de propriétaire avant de conclure sur une maison. En obtenant un devis et / ou la police d’assurance réelle à l’avance, vous pouvez budgétiser avec précision les dépenses mensuelles, et fixer le loyer à un prix qui produira un flux de trésorerie positif.
4- Souscrivez une assurance parapluie sur votre résidence principale pour au moins 2 millions d’euros. Assurez-vous qu’elle couvre votre immeuble de placement
Ce n’est pas un secret que les accidents (et inévitablement les poursuites judiciaires) arrivent dans la vie. Malheureusement, trop souvent, des accidents se produisent lorsque les propriétaires de biens immobiliers ne sont pas couverts par une police d’assurance active. Que votre locataire mette accidentellement le feu à la propriété d’investissement ou qu’il doive être expulsé pour une violation de bail, vous voudrez avoir une couverture d’assurance supplémentaire sur votre résidence principale, afin de protéger votre maison en cas de procès.
Il est important d’avoir une couverture d’assurance supplémentaire sur votre résidence principale, afin de protéger votre maison en cas de procès.
N’oubliez pas que si quelqu’un vous poursuit en justice, il a le droit de s’en prendre à tous vos biens, y compris les investissements immobiliers et votre résidence principale.
5- Envisagez de placer les propriétés dans une LLC pour une protection supplémentaire des actifs
Comme mentionné dans l’étape précédente, il est vital d’avoir la protection nécessaire en cas d’accident ou de poursuite judiciaire. Une LLC, non seulement offre une protection précieuse des actifs, mais elle peut empêcher quelqu’un (comme un ancien ou actuel locataire) de prendre vos propriétés d’investissement et / ou votre résidence principale, dans l’attente d’un procès.
En matière d’investissement immobilier, il vaut mieux suivre le vieil adage « mieux vaut prévenir que guérir ». Une SARL pourrait bien être la pièce de protection des actifs qui met vos propriétés à l’abri d’un procès coûteux.
6- Parlez au gestionnaire immobilier avant de fermer le séquestre pour vérifier les loyers
Quelle que soit la stratégie d’investissement immobilier que vous choisissez, assurez-vous de parler avec un gestionnaire de propriété local et de confiance avant de fermer le séquestre. Le gestionnaire immobilier devrait vérifier combien votre propriété fera sur une base mensuelle en loyer. Cette somme, devrait ensuite être comparée à vos coûts mensuels, pour estimer le flux de trésorerie que vous recevrez de la propriété.
7- Ayez au moins 6 mois de réserves d’argent par propriété pour couvrir les éventuelles vacances
Même les marchés immobiliers les plus solides peuvent connaître un creux ou il faut plus de temps que prévu pour trouver un locataire de qualité. Quelle que soit la raison, en ayant au moins six mois de réserves de trésorerie pour chaque propriété, vous vous protégerez des défauts de paiement des prêts. En outre, ces réserves seront utiles en cas de réparations d’urgence inattendues.
8- Sachez que l’utilisation de votre ligne d’équité peut affecter votre crédit
Votre ligne d’équité peut parfois avoir un impact sur votre score de crédit. Étant donné que votre pointage de crédit sera examiné au moment de contracter un autre prêt pour un futur immeuble de placement, il est généralement préférable d’obtenir un prêt fixe si vous prévoyez d’utiliser la ligne d’équité de la maison.
9- Visitez la propriété dans la mesure du possible
Il est dans votre intérêt de visiter la propriété plusieurs fois avant de faire un achat. N’oubliez pas de visiter la propriété à différentes heures de la journée et à différents jours de la semaine.
Par exemple, si la fanfare locale s’entraîne au hasard dans votre rue à 19 heures un jeudi, vous voudrez le savoir. Ou vous pourriez découvrir que le trafic du soir crée un parking sur votre pelouse, car les gens prennent des raccourcis en essayant de rentrer chez eux. En d’autres termes, bien que Google Maps soit un outil utile, rien ne vaut de parcourir la propriété vous-même.
10- Utilisez la puissance et l’expertise
Il dispose de ressources inestimables et d’un réseau expansif d’équipes de propriété à travers. Tirer parti de ces entités à votre avantage tout au long du processus d’investissement immobilier peut faire toute la différence. À tout le moins, envisagez une consultation téléphonique gratuite avec un membre de notre personnel à temps plein pour poser toutes les questions relatives à l’investissement immobilier.
Quoi de neuf ? Passez à l’action !
Maintenant que vous avez terminé ces sept conseils importants pour les investisseurs immobiliers, il est temps de passer à l’action.
Une fois que vous avez terminé les sept étapes ci-dessus, vous serez prêt à parler avec un conseiller en investissement. Votre conseiller en investissement organisera une séance de stratégie adaptée à vos besoins uniques. En fait, au cours de cette séance de stratégie, vous pourrez même passer en revue tous les aperçus que vous avez recueillis tout au long de ce processus.
En matière d’investissement immobilier, les investisseurs les plus performants s’entourent d’une équipe de confiance composée de conseillers et de professionnels du secteur qui peuvent les aider à atteindre leurs objectifs et leurs buts uniques.
Foire aux questions de l’investisseur
1. Scénario : J’ai acheté une maison 3b/2b dans un quartier agréable pour 161 000 euros, qui vaut maintenant 415 000 euros. Je suis heureux, et maintenant prêt à vendre et à réinvestir. Quelles sont les prochaines étapes ?
Tout d’abord, c’est un scénario fantastique. Les prochaines étapes seraient d’envisager de remplir un code fiscal 1031, grâce auquel vous éviterez de payer des gains en capital sur la propriété. Tant que la propriété est, a) qualifiée pour un échange 1031, et b) vous avez réinvesti les sommes gagnées dans la vente de la maison pour un nouvel immeuble de placement. Parlez-en à votre conseiller en investissement pour en savoir plus sur les détails d’un échange 1031, ainsi que sur les opportunités d’investissement disponibles lors de la vente de la propriété.
2. Le financement acquis est-il au nom de l’individu ou au nom de la structure juridique utilisée, c’est-à-dire la LLC ? L’hypothèque peut-elle être transférée du nom de l’individu à la LLC ?
Le prêt optimal à recevoir est celui qui est assuré par le gouvernement (aka un prêt conventionnel). Malheureusement, ces types de prêts doivent être au nom d’un individu et ne peuvent pas être transférés au nom d’une LLC. Un prêt immobilier ne peut généralement pas être transféré du nom d’un particulier à celui d’une SARL. Vous pouvez en savoir plus à ce sujet en consultant les ressources gratuites en ligne.
Absolument pas. Même si vous n’avez pas 100 000 euros à investir, vous pouvez toujours avoir une session de stratégie d’investissement précieuse et instructive.
4. J’ai 2 – 3 propriétés à Portland, prochaines étapes ?
Parlez à votre conseiller en investissement pour voir quel type de rendement vous pouvez obtenir, ainsi que les étapes qui conviennent à vos objectifs individuels et à vos buts.
5. Pouvez-vous parler des IRA autogérés ? Quel type d’investissement immobilier répond à l’exigence des IRA autogérés ?
C’est une excellente question pour votre expert-comptable ! Chaque type d’IRA a des règles différentes concernant les investissements immobiliers et les taxes. Par exemple, les IRAs Roth vs traditionnels ont des règles fiscales et des règlements différents concernant les investissements immobiliers.
6. Pouvez-vous discuter de l’importance de l’emplacement ? À quelle distance devez-vous être de vos propriétés d’investissement ?
La proximité ou la distance entre vous et vos biens d’investissement dépend de vous. À notre avis, vous ne devez pas nécessairement vivre à moins de 30 minutes de vos propriétés d’investissement. Encore une fois, c’est la raison pour laquelle vous voulez travailler avec une équipe de confiance de gestionnaires de biens locaux et de professionnels de l’immobilier qui gèreront activement vos investissements au mieux de vos intérêts.
7. Qu’est-ce qu’une HELOC et peut-elle être comptée comme une propriété à 10 hypothèques ?
Non. Une HELOC n’est pas une propriété, c’est un prêt de deuxième position contre une propriété existante.
8. Quelles sont les meilleures villes ?
Il a une excellente liste de ressources qui peuvent fournir des indications sur les meilleures villes pour les investissements immobiliers. D’une manière générale, ces villes présentent des marchés immobiliers solides, ont une forte croissance de la population et de l’emploi, et présentent de nombreuses opportunités pour que les maisons s’apprécient au fil du temps.
Conclusion
L’investissement immobilier représente une opportunité fantastique d’explorer de nouvelles voies financières, de diversifier votre portefeuille et de planifier votre retraite (ou d’autres objectifs financiers). En suivant les sept conseils d’investissement immobilier ci-dessus, vous pouvez commencer à vous engager sur la voie de la réussite en matière d’investissement immobilier.
Il s’agit d’un investissement à long terme.
Pour en savoir plus sur la façon d’investir dans l’immobilier, organisez une séance de stratégie avec un conseiller en investissement pour discuter de vos préoccupations, répondre à vos questions et faire les premiers pas pour devenir un investisseur immobilier averti.