Résumé : Dans cet article, vous apprendrez pourquoi on ne peut pas faire confiance au terme clé en main et 10 façons de vous protéger des dangereuses sociétés de propriété clé en main qui vendent des produits de qualité inférieure à un prix élevé.
Introduction
De plus en plus d’investisseurs fuient la volatilité du marché boursier à la recherche de sécurité, qu’ils trouvent dans les actifs tangibles comme l’immobilier. Mais beaucoup souhaitent rester des investisseurs passifs, et ne veulent pas frapper aux portes pour trouver des saisies ou réparer des toilettes en tant que propriétaire. Ils recherchent donc sur Google des biens immobiliers passifs, et sont trop souvent victimes des annonceurs en ligne qui commercialisent des « biens locatifs clés en main ».
Que signifie vraiment « clé en main » ?
Malheureusement, le mot clé en main n’est rien d’autre qu’un mot à la mode lancé par des entreprises (souvent) toutes neuves qui n’ont pas de réelle définition de ce qu’il signifie. Il n’existe pas de norme pour les biens locatifs clés en main.
Les acheteurs non instruits supposent que clé en main signifie que vous n’avez rien à faire. La croyance (ou le faux espoir) est que quelqu’un d’autre s’occupe de l’achat, de la rénovation, de la location et de la gestion de votre propriété locative, et que tout ce que vous avez à faire est de déposer les chèques de loyer.
La vérité : Alors que certaines entreprises vendent des propriétés clés en main entièrement rénovées à l’état neuf et dotées d’une gestion immobilière expérimentée, d’autres entreprises se contentent de mettre un peu de peinture et des commercialiser comme « clés en main » dans l’espoir d’attirer des acheteurs hors de l’État.
En fait, j’ai entendu un collègue podcasteur déclarer récemment que tout ce que vous avez à faire pour fournir une propriété clé en main est (1) d’acheter une maison, (2) de la faire louer, et (3) de la mettre sous gestion… et voilà ! Vous pouvez l’appeler « clé en main », facturer des prix de détail et des investisseurs enthousiastes de l’extérieur de l’État l’achèteront, sans poser de questions ! Ce n’est certainement pas ce que nous appelons clé en main. Malheureusement, clé en main ne signifie absolument plus rien.
Le problème est que la plupart des gens font confiance à ce que les autres leur disent. Ils croient le message marketing.
Un exemple est Fiji Water. Le pouvoir de la grande publicité. Je veux dire que leurs bouteilles sont belles, elles ont des fleurs dessus et un bel océan bleu derrière que tout le monde aimerait aller visiter. Donc, vous avez juste cette impression que l’eau Fiji est aussi pure qu’une chute d’eau dans les montagnes d’une île exotique.
Et à une époque, dans le cadre de leur publicité – Fidji disait en fait : « Ce n’est pas votre eau de Cleveland ». Eh bien, le service des eaux de Cleveland s’est un peu offusqué de cela. Ils ont donc fait des tests comparant l’eau du robinet de Cleveland à l’eau de Fiji. Et ce qu’ils ont trouvé était assez choquant je pense pour tout le monde.
L’eau des îles Fidji contenait en fait de l’arsenic, des excréments humains et d’autres contaminants. Maintenant, je suis sûr qu’ils ont corrigé ce problème depuis. Donc si vous avez eu un Fiji récemment, ne paniquez pas. Mais ils ont effectivement constaté que l’eau de Cleveland était plus propre. Ce qui est tout simplement incroyable.
Ce qui m’importe, c’est que vous ne tombiez pas dans ce genre de marketing. Et malheureusement, il y a tellement de bons spécialistes du marketing qui peuvent vraiment vous amener à – ils peuvent fondamentalement vous manipuler dans n’importe quoi, parce qu’ils connaissent la psychologie. Mais ne tombez pas dans le panneau. Toujours, toujours, toujours faire votre diligence raisonnable – ce qui est ce dont je vais parler maintenant.
Des arnaques de marketing immobilier clés en main
Pour être clair, il n’y a rien de mal avec un bon marketing, tant que le produit le soutient. Voici un exemple de ce qui se passe lorsque le produit ne s’aligne pas.
Il y avait un couple de jeunes gars clés en main au début de la vingtaine qui étaient de très bons spécialistes du marketing. Ils avaient tout le truc du marketing par courriel en bas.
Ils prenaient de superbes photos de propriétés, sans rien montrer du délabrement des quartiers voisins. Ils réussissaient tant bien que mal à ne pas avoir les barreaux aux fenêtres, les graffitis à côté ou tout autre mauvais signe dans leurs clichés. Ils commercialisaient ces propriétés comme si elles étaient tout simplement magnifiques. Ils utilisaient un langage comme « c’est clé en main, vous n’avez rien à faire. »
Alors on s’est dit, oui, allons-y et vérifions. J’aime la ville, le bon marché, la bonne zone. Et quand je suis arrivé, j’ai dû demander aux gars, « Ce n’est pas votre propriété clé en main, n’est-ce pas ? » J’ai pensé qu’elle venait d’être saisie et qu’ils ne l’avaient pas encore réparée. Mais ils ont dit : « Non, non, celle-ci est déjà vendue. »
« Mais rien ne fonctionne, les portes ne s’ouvrent pas. Je veux dire qu’on ne dirait même pas que vous avez fait quelque chose. C’est une cuisine dépassée. » Je n’exagère pas ici. Quand je dis désuète, je veux dire extrêmement désuète, et essentiellement non utilisable.
Et ils ont dit : « Oh, » il a dit, « Nous avons une longue liste d’investisseurs qui achètent ces trucs, et ils ne viennent jamais les voir. »
Et puis il m’a essentiellement poussé vers la sortie, parce que j’allais lui causer trop de problèmes. Parce que bien sûr, les normes sont beaucoup, BEAUCOUP plus élevées pour les biens clés en main. C’est pourquoi nous avons créé les R.E.A.L Income Property Standards.
La ligne de fond: si une propriété est un bon prix, mais va avoir beaucoup de travail à faire, il est important de s’assurer que c’est effectivement un bon prix pour ce que vous obtenez. Si vous payez un prix pour ce qui devrait être une propriété rénovée, eh bien vous payez trop cher.
Il est important de s’assurer qu’il s’agit bien d’un bon prix pour ce que vous obtenez.
Par exemple, les propriétés disponibles chez les partenaires sont souvent plus chères que les propriétés similaires du marché. C’est parce qu’elles ont été réparées. Dans ce cas, il n’y a pas de mal à payer plus cher, car vous n’allez pas vous faire nickel & ; dimed plus tard sur les réparations.
Pour réitérer, si vous achetez une propriété qui n’a pas été réparée, mais que vous payez des prix gonflés comme si elle l’avait été – vous allez non seulement vous faire nickeler et dimer, mais vous ne gagnerez pas d’argent. Plus probablement, vous finirez par perdre de l’argent quand tout votre cash-flow sera mangé tout de suite par toutes les réparations. Et ça, ce n’est pas drôle.
Si vous allez regarder une propriété clé en main, vous pouvez montrer au fournisseur de la propriété notre liste de normes pour vous assurer qu’il est quelqu’un avec qui vous voulez travailler.
Sur cette note, discutons de ce que vous pouvez faire pour vous protéger. Voici les 10 signes les plus courants des opérateurs de location clés en main dangereux.
10 Signes d’entreprises de location clé en main dangereuses et comment vous protéger
1 – Opérateurs inexpérimentés
La chose la plus importante à considérer avant de faire un investissement est probablement l’expérience de l’opérateur. Vous voulez éviter ceux qui n’ont pas d’antécédents solides, et ceux qui n’ont pas de réelle expérience avec ce qu’ils vous vendent.
Les entreprises clés en main inexpérimentées s’entraînent et apprennent essentiellement avec VOTRE argent. Et ce n’est pas ce que vous voulez. Donc, toujours, toujours vérifier l’expérience de la société avec laquelle vous travaillez – cela peut être la société qui vous vend la propriété clé en main, le fournisseur de propriété clé en main eux-mêmes, ou les deux.
2 – Ne pas joindre le geste à la parole
Si l’entreprise avec laquelle vous travaillez ne possède pas de portefeuille de biens locatifs, elle ne saura pas vraiment de première main ce qu’il faut faire pour réussir. Il y a beaucoup de choses à faire. Ce n’est pas aussi facile que beaucoup de gens le pensent, il y a beaucoup plus à faire dans ce secteur que simplement acheter une propriété et la louer.
Vous devez vous assurer que vous investissez dans les bons quartiers, au bon prix, et que les locataires seront sélectionnés correctement. Il est essentiel que vous vérifiiez vraiment la qualité des rénovations de la propriété. Vous devez vous assurer que les rénovations correspondent à ce que les locataires de la région recherchent dans un logement. Donc encore une fois ne pas joindre le geste à la parole va être un gros problème, parce que les personnes qui n’investissent pas elles-mêmes ne comprennent souvent pas ce qu’il faut réellement pour réussir à posséder et à gérer un bien locatif.
C’est pourquoi je ne recommande pas aux gens d’acheter des biens locatifs auprès d’agents immobiliers. Parce que la plupart des agents immobiliers ne possèdent pas de biens locatifs. Ils sont spécialisés dans la vente de résidences principales, et beaucoup ne possèdent même pas leur propre résidence principale. Donc, ne prenez toujours vos conseils qu’auprès de personnes qui ont fait exactement ce que vous voulez faire, encore et encore… pendant de très nombreuses années.
3 – Les rangers solitaires
Les rangers solitaires peuvent être vraiment bons dans ce qu’ils font, mais s’ils n’ont pas d’équipe pour les soutenir, vous ne serez pas soutenu non plus. Imaginez ce qui se passerait si quelque chose leur arrivait… J’ai appris cette leçon à mes dépens.
Voici ce qui s’est passé : Donc, nous avons commencé à travailler avec ce super gars à Cleveland. Et il avait un gros portefeuille. Il avait environ 40 propriétés à lui. Peut-être 60, toutes payées. Et il nous aidait, nous et les investisseurs, à trouver des biens d’investissement. Pas parce qu’il avait besoin d’argent. Il avait beaucoup d’argent avec ses locations. Mais c’était en 2010, 2011 où il y avait juste des affaires partout. Et les bons investisseurs, les investisseurs expérimentés, ne pouvaient pas simplement regarder toutes ces affaires qui passaient. Beaucoup d’entre eux sont sortis de leur retraite pour sauter dedans.
En tout cas, ce type nous a aidés à trouver des propriétés, et il a supervisé les rénovations. Mais parce que les affaires étaient si bonnes, et il ne les marquait vraiment pas beaucoup – à un moment donné, nous avons fini par avoir environ 90 personnes sur la liste d’attente pour les propriétés. Il a donc développé son entreprise, en embauchant des gens pour l’aider. MAIS il s’est avéré que, même s’il était un bon investisseur immobilier, il était un terrible homme d’affaires. Il ne savait pas comment embaucher de bonnes personnes. Il ne savait pas comment les superviser.
Ce qui s’est passé : l’un des entrepreneurs qu’il avait engagé a commencé à prendre l’argent des investisseurs, en disant qu’il faisait les rénovations, mais il ne le faisait pas. Il ne faisait qu’empocher l’argent. Notre gars à Cleveland – étant un bon gars – a juste fini par couvrir ces coûts, parce qu’il se sentait mal pour nous. Parce que les investisseurs avaient leurs affaires non terminées. Finalement, il a fini par liquider son portefeuille pour couvrir les coûts de ce qui n’avait pas été fait par son entrepreneur. C’était très triste. Il s’est retrouvé bien plus mal en point. Heureusement, les investisseurs ont été pris en charge… Et aujourd’hui, il travaille en fait encore avec un couple qui a probablement acheté des trucs qu’ils n’auraient jamais dû.
Donc, encore une fois, méfiez-vous du ranger solitaire, car il n’y en a qu’un seul et tout peut leur arriver.
4 – Manque de systèmes
S’ils ne sont pas organisés avec les bons logiciels et systèmes, ils seront débordés et incapables de vous servir sur le long terme. Maintenant, nous commençons à voir cela de moins en moins, car il y a tellement de nouveaux logiciels sur le marché. Tant pour les gestionnaires immobiliers que pour les équipes de rénovation. Cependant, c’est toujours quelque chose que vous devriez demander à l’entreprise clé en main avant de commencer une relation. Quel logiciel utilisez-vous, quels systèmes utilisez-vous ?
5 – Ils opèrent dans la hotte
Faites attention si une entreprise potentielle opère dans un quartier C ou D. Voici pourquoi : Les propriétés C et D peuvent sembler si bonnes sur le papier. Mais la réalité est une autre histoire. Un exemple parfait est celui de Kansas City. Il y a la partie vraiment, vraiment agréable de Kansas City, et puis, à un kilomètre de là, la pire partie de Kansas City. Et la pire partie de Kansas City photographie plutôt bien, pendant la journée… Mais voici ce qui se passe la nuit dans la pire partie de Kansas City : vos propriétés sont vandalisées – c’est presque garanti. Ou votre locataire, si vous pouvez même trouver une personne locale prête à vivre là – va être terrifié.
Donc restez loin de ces types de quartiers et de propriétés. Assurez-vous de comprendre le taux de criminalité dans la région. Vous devez également noter que les propriétés de moins de 50 000 euros sont probablement dans des zones à forte criminalité. Pas toujours, mais c’est assez probable.
Pour clarifier, vous pouvez investir dans une zone à faible revenu, mais seulement si c’est une zone à faible taux de criminalité aussi. Rich et moi avons quelques propriétés comme ça à Pittsburg – nous possédons un duplex dans une zone à assez faible revenu, mais la criminalité y est très faible. C’est une combinaison un peu étrange, mais le flux de trésorerie est excellent, et cela fonctionne pour nous. Nous avons également une excellente équipe à Pittsburgh, donc nous savions ce que nous achetions dès le départ.
6 – Rénovations bâclées
Comment savoir si une entreprise supposée clé en main ne rénove pas entièrement les propriétés qu’elle vend ? Comment savoir s’ils essaient juste de faire du profit, en vous surfacturant et en vous laissant les réparations à votre charge ?
La façon de vous protéger est simple : vous ne les payez pas. N’envoyez jamais d’argent à l’avance pour des rénovations, tant qu’elles ne sont pas terminées. Plus précisément, ne payez rien avant de pouvoir obtenir des inspections sur une propriété – pour vous assurer que les rénovations ont été faites. Surtout si vous n’y vivez pas. Vous pouvez demander à quelqu’un que vous connaissez d’y aller et de vérifier, de prendre des photos. Mais n’envoyez jamais, jamais, de l’argent pour des réparations avant que celles-ci n’aient été effectuées. Une partie des vraies normes clés en main est que nous exigeons que toute la plomberie, la toiture, le CVC, les chaudières, les fondations et l’électricité soient tous mis à niveau selon le code, et que nous obtenions des inspections pour vérifier que cela a été fait.
Maintenant, si vous achetez une propriété clé en main, vous feriez mieux d’obtenir une inspection de la propriété pour vous assurer que tout cela a été fait. Ne le croyez pas simplement parce qu’ils ont une bonne réputation… ne le croyez pas non plus parce qu’on vous a référé à eux. VOUS devez toujours vérifier. Demandez une inspection.
7 – Garanties de location et de vacance
Il n’y a pas de garanties dans l’immobilier. Et une garantie locative n’est pas nécessaire si vous achetez un bon immeuble de rapport.
La plupart des opérateurs qui font des garanties ont gonflé le prix de la propriété dès le départ. Assurez-vous de bien comprendre les loyers du marché.
Il n’y a pas de garantie de loyer.
Il n’y a pas de garanties dans l’immobilier, et une garantie locative ne le fera pas – ce n’est vraiment pas une garantie du tout. Parce que si quelqu’un offre une garantie de location, et qu’ensuite il fait faillite, parce qu’il couvre les loyers des propriétés vacantes… alors vous n’avez plus de garantie. J’ai vu cela se produire.
Nous avons vu certains fournisseurs qui le font parce qu’ils veulent donner aux investisseurs un sentiment de calme et de confiance. MAIS cela ne devrait vraiment pas être nécessaire. Si vous achetez une propriété près des emplois et d’un bon marché, vous n’avez pas besoin d’une garantie. Les gens vont louer. Nous sommes dans un marché de loueurs pour l’amour de Dieu !
En toute honnêteté, il n’y a jamais eu de meilleur moment pour être un propriétaire. Il y a tellement de demande là-bas que vous n’avez pas besoin d’une garantie de location. Alors ne vous laissez pas avoir. En fait, vous devez être encore plus prudent lorsqu’une entreprise clé en main offre une garantie….Parce que la plupart des opérateurs qui offrent des garanties ont gonflé le prix, car s’il y a une vacance, ils savent qu’ils devront la couvrir. Donc, vous n’économisez pas d’argent au bout du compte de toute façon.
Donc, assurez-vous simplement de comprendre les loyers du marché, et comprenez qu’il y a toujours une fourchette de loyers. Un gestionnaire immobilier peut dire qu’une propriété se louerait autour de 900 euros par mois, mais vous ne savez jamais jusqu’à ce que vous obteniez le locataire là-dedans. Donc, ayez toujours comme la balle basse et l’estimation haute de ce que ce loyer pourrait être.
8 – Prix supérieur au marché
De nombreux opérateurs clés en main vendent leurs propriétés au-dessus de la valeur du marché, et les investisseurs hors de l’État n’en ont aucune idée. Certaines entreprises le font en travaillant avec une autre entreprise pour acheter leurs propres propriétés – cela soulève leurs comps. Ainsi, lorsque vous obtenez une évaluation, vous obtenez en fait une comparaison gonflée. Malheureusement, ce genre de chose arrive souvent.
Autre exemple, beaucoup d’évaluations frauduleuses ont été faites à Atlanta pendant le boom immobilier, et lorsque les marchés se sont effondrés. C’est pourquoi il est si important de vraiment comprendre la zone et les valeurs.
C’est particulièrement vrai pour les personnes qui vivent en Californie, et d’autres marchés immobiliers coûteux. Ils pensent que tout est bon marché, ce qui rend vraiment facile pour les fournisseurs clés en main moins moraux d’en profiter. Je me souviens de l’époque où de nombreux investisseurs californiens allaient à Détroit et payaient 90 000 euros pour des propriétés qui valaient probablement 5 000 euros. Mais à l’époque, personne ne pouvait croire que quelque chose pouvait ne valoir que 90 000 euros….So, pour réitérer, assurez-vous de comprendre les valeurs du marché avant d’acheter une propriété.
Voici un exemple de la façon dont vous pouvez facilement vous renseigner : Nous organisons une tournée à Cleveland, et le fournisseur clé en main nous a montré une propriété. Ensuite, deux des personnes participant à la visite se sont promenées un peu dans la rue et ont vu des gens qui passaient. L’un d’eux a demandé « Hé, vous habitez ici ? ». Et les gens ont répondu, « Ouais, nous vivons ici. » Notre membre a demandé « Eh bien, nous regardons cette propriété, c’est 65.000 euros, il est entièrement rénové. » Et les gens étaient comme, « Oh mon dieu, super affaire. »
Alors les locaux sauront. Et assurez-vous toujours de parler aux voisins pour savoir aussi s’ils aiment le quartier, ou s’il y a quelque chose dont il faut être conscient. Si c’est dangereux ou à forte criminalité, ou s’il y a un chien ennuyeux ou autre. Parlez aux voisins, ils vous le diront.
9 – Une gestion immobilière inexpérimentée
De nombreux opérateurs clés en main choisissent de faire leur propre gestion immobilière, parce qu’ils ont eu une mauvaise expérience avec une autre société de gestion immobilière. Et c’est gentil de leur part. Le problème est que s’ils n’ont pas au moins deux ans d’expérience en tant que gestionnaire immobilier, ils risquent de ne pas faire un très bon travail.
Un bon moyen de savoir si un opérateur clé en main est un bon gestionnaire immobilier est de lui demander s’il gère son propre portefeuille. Et si c’est le cas, alors ils sont probablement des gestionnaires immobiliers expérimentés – même s’ils ouvrent une nouvelle société de gestion.
Les opérateurs clés en main sont des gestionnaires immobiliers expérimentés.
Mais s’ils sont tout nouveaux dans l’affaire, je vous garantis que vous allez avoir des problèmes – parce qu’il y a tellement de choses à apprendre dans la gestion immobilière. À moins qu’ils ne fassent appel à un gestionnaire expérimenté pour le gérer. Alors ça marcherait. Ne laissez donc personne vous utiliser comme une partie de sa courbe d’apprentissage. Encore une fois, j’ai appris cette leçon à la dure. Maintenant, vous n’avez pas à le faire.
10 – Une histoire de fraude
Il est étonnant de voir combien d’escrocs sont attirés par le secteur de l’immobilier. J’ai probablement rencontré la quasi-totalité d’entre eux. Et ils semblent souvent être les personnes les plus gentilles du monde, alors vous devenez amis. Mais cela ne signifie pas nécessairement qu’ils ont vos meilleurs intérêts à cœur. Vous devez être vraiment, vraiment prudent. Alors maintenant, vérifions les antécédents de tout le monde, ainsi que les crédits. Et cela nous donne beaucoup d’informations utiles.
C’est utile parce que lorsque nous leur parlons, nous savons déjà ce que nous devons savoir. Donc quand nous leur demandons : « Y a-t-il quelque chose que nous devons savoir ? » Et qu’ils ne nous le disent pas… on sait immédiatement qu’il ne faut pas leur faire confiance. Mais s’ils disent, « Oh oui, il y a 10 ans, j’ai fait faillite. » Et qu’il nous explique pourquoi… alors nous savons qu’il dit la vérité, et qu’il sait comment se sortir d’une situation difficile. Cela ne signifie pas nécessairement que vous devriez travailler avec eux, mais si le seul drapeau rouge que vous pouvez trouver date d’il y a longtemps (5 ans ou plus), et qu’ils sont honnêtes à ce sujet… vous vous en sortirez probablement bien.