L’achat d’une maison n’est pas bon marché, et les problèmes de trésorerie et de revenus peuvent faire rater l’occasion d’acheter son propre logement. De plus, l’obtention d’un prêt immobilier est devenue plus coûteuse ces dernières années, car la majorité des prêteurs exigent désormais un acompte d’environ 5 % du prix de vente. Mais ce n’est pas la seule grosse dépense associée à la propriété – l’achat d’une maison implique également des frais de clôture, qui peuvent égaler 3 % à 6 % du solde du prêt immobilier.
Il s’agit là d’une dépense importante.
La nécessité de payer de sa poche à la fois les frais de clôture et la mise de fonds est plus que ce que certains emprunteurs peuvent supporter. En fait, ces dépenses à elles seules poussent beaucoup d’entre eux à reporter l’achat d’une maison. Cependant, si vous avez de l’argent pour un acompte, ne laissez pas les frais de clôture écraser vos rêves – au lieu de cela, concluez un accord avec le vendeur pour payer vos frais de clôture.
Faire payer vos frais de clôture par le vendeur
Certains types de prêts exigent que vous payiez un pourcentage pour vos frais de clôture, mais dans la plupart des cas, les prêteurs permettent au vendeur de payer la totalité de la facture. En fin de compte, la majorité des prêteurs ne se soucient pas de savoir d’où vient l’argent – ils veulent simplement être payés.
Mais comment faire pour que le vendeur prenne en charge cette dépense supplémentaire et souvent appréciable ?
1. Payer le prix demandé au complet
Comprenez que les vendeurs de maisons ne sont pas obligés de payer vos frais de clôture. C’est un beau geste de leur part, et cela contribue à assurer une vente rapide. Si vous songez à demander au vendeur de retourner la facture, mettez-vous de son côté.
La rédaction de votre offre et de votre proposition de vente est une étape importante.
Lorsque vous rédigez votre offre ou votre proposition pour la maison, parlez à votre agent immobilier de la possibilité d’offrir la totalité du prix demandé. Les vendeurs s’attendent à ce que les soumissionnaires offrent un prix inférieur pour les propriétés. Ainsi, de nombreux vendeurs capitonnent le prix demandé pour se donner un peu de marge de manœuvre. Par exemple, si un vendeur veut 200 000 euros pour une maison, il peut demander 210 000 euros. Dans certains cas, le vendeur ne s’attend pas à obtenir le prix demandé initialement. Mais si vous deviez offrir le prix demandé complet et demander une aide pour les frais de clôture, il y a de bonnes chances que le vendeur saute sur votre offre et se plie à votre demande.
2. Être prêt à conclure
Si le vendeur a déjà acheté une autre maison et a besoin de bouger rapidement, négociez l’aide aux frais de clôture dans votre contrat et acceptez une clôture rapide. Cette méthode fonctionne bien avec les vendeurs motivés qui ont besoin de se libérer rapidement de leur prêt immobilier. Certains peuvent être prêts à faire tout ce qu’il faut – même si cela signifie prendre un profit inférieur ou même aucun profit de la vente.
Il faut, en moyenne, environ 30 jours pour conclure un prêt immobilier. Mais si vous avez déjà obtenu votre financement et que vous êtes prêt à déménager, vous pouvez conclure un prêt immobilier en deux semaines seulement. Obtenez une pré-approbation avant d’accepter une clôture rapide, et préparez de l’argent pour l’inspection et l’évaluation de votre maison.
3. Éviter les exigences excessives
Les vendeurs de maison ne cherchent pas à dépenser beaucoup d’argent pour mettre à jour leurs propriétés avant de vendre. Ils préfèrent économiser cet argent et le consacrer à leur mise de fonds pour un nouvel endroit. Par conséquent, vous pouvez obtenir qu’un vendeur paie vos frais de clôture en acceptant la maison » en l’état « . Cependant, demandez au vendeur de réparer les éléments qui n’ont pas passé l’inspection.
Réalisez simplement que si vous faites des demandes excessives et demandez des améliorations inutiles, vous pouvez manquer l’opportunité de recevoir une aide pour les frais de clôture. En règle générale, rappelez-vous que moins un vendeur doit dépenser pour la propriété, plus il est probable qu’il vous aide pour la clôture de la transaction.
C’est le cas.
4. Rencontrer le vendeur à mi-chemin
Dans certains cas, les vendeurs ne peuvent pas payer vos frais de clôture. Entre les honoraires de l’agent immobilier et l’utilisation du produit de la vente pour un acompte sur leur nouvelle maison, il ne reste souvent pas grand-chose.
Plutôt que de laisser ce contretemps tuer l’affaire, travaillez avec le vendeur pour voir ce qu’il peut se permettre d’offrir. Déterminez ce dont vous disposez pour la clôture, puis demandez au vendeur de payer la différence. Par exemple, si vos frais de clôture s’élèvent à 10 000 euros et que vous disposez de 4 000 euros, demandez au vendeur de payer les 6 000 euros restants.
Mot final
Si vous ne parvenez pas à faire payer vos frais de clôture par le vendeur, demandez à votre prêteur d’inclure tout ou partie des frais de clôture dans votre prêt. Cette option est disponible sur les prêts FHA et VA, mais pas sur les prêts conventionnels. Par exemple, si le vendeur ne peut payer qu’un petit pourcentage de vos frais de clôture, votre prêteur peut intégrer une partie des frais restants dans votre prêt immobilier. Comprenez, cependant, que cette méthode augmente non seulement le solde de votre prêt, mais aussi votre paiement mensuel.
Quelles méthodes avez-vous utilisées pour convaincre un vendeur de payer vos frais de clôture ?
Optimiser votre dossier et proposer des concessions alternatives
Au-delà des tactiques classiques, pensez à renforcer votre proposition avec des éléments financiers qui rassurent le vendeur et réduisent son exposition : fournissez une simulation de prêt claire incluant un tableau d’amortissement, montrez votre capacité d’endettement et présentez un échéancier de paiement. Proposez des concessions ciblées plutôt qu’une réduction du prix : par exemple, demandez que le vendeur paie des points hypothécaires pour diminuer votre taux initial, couvre une assurance emprunteur pour la première année, ou crédite le compte séquestre pour des réparations identifiées lors des vérifications préalables (diligence raisonnable). Ces solutions conservent la perception d’un prix de vente intact tout en allégeant vos charges immédiates.
Enfin, explorez des ressources externes et des dispositifs d’aide au financement : certaines collectivités proposent des subventions au logement ou des dispositifs d’apport complémentaire qui, combinés à une offre structurée, rendent l’option plus attractive pour le vendeur. Utilisez une analyse comparative du marché et un plan de trésorerie pour expliquer pourquoi votre proposition est solvable et rapide, et mettez en avant toute mesure réduisant le risque de l’opération, comme la suppression de clauses abusives ou la mise en place d’une garantie habitation temporaire. Pour des outils pratiques et des listings d’aides locales, consultez des plateformes spécialisées comme Netimmo afin d’identifier des programmes d’accompagnement ou des simulateurs supplémentaires. En combinant ces leviers (optimisation fiscale possible, réduction du risque pour le vendeur et calendrier précis), vous augmentez vos chances d’obtenir des concessions sans alourdir durablement votre crédit ni compromettre la viabilité de l’achat.
Stratégies complémentaires pour solidifier votre offre
Outre les concessions classiques, pensez à améliorer des éléments techniques qui rassurent le vendeur et facilitent l’acceptation d’une prise en charge partielle des coûts. Travaillez sur votre ratio prêt‑valeur (LTV), score de crédit et fonds de roulement : une baisse du LTV ou une amélioration du score réduit le risque perçu par le prêteur et rend votre dossier plus attractif sans toucher au prix affiché. Anticipez aussi les éléments administratifs souvent négligés lors de la négociation, comme la proposition de prendre en charge une partie des frais notariaux ou d’avancer la taxe foncière prorata temporis, et fournissez des rapports de diagnostics énergétiques et techniques à jour pour éviter les surprises durant la diligence. Introduire une clause suspensive claire et limitée dans le temps (par exemple liée à l’obtention d’un financement à un LTV fixé) peut rassurer le vendeur tout en vous laissant une porte de sortie sécurisée.
Enfin, variez les formats de concessions : proposez un bail-back temporaire pour laisser le vendeur organiser son déménagement, offrez une clôture flexible sur le calendrier ou l’accès à un compte séquestre pour centraliser les paiements. Ces modalités réduisent le coût direct pour vous tout en apportant une solution concrète au vendeur.
Alternatives de financement et garanties pour lever les freins
En complément des concessions classiques, explorez des solutions de financement et des sûretés qui convainquent le vendeur sans altérer le prix affiché : le prêt‑relais ou une ligne de crédit à court terme peuvent couvrir temporairement les frais de clôture en attendant la revente ou le refinancement, tandis qu’un co‑emprunteur ou une caution solidaire améliore votre solvabilité et réduit le risque perçu par le vendeur. Pour rassurer l’autre partie, proposez une garantie bancaire ou une lettre d’engagement de votre établissement prêteur attestant de la disponibilité des fonds : cela peut suffire à sécuriser l’accord sans modifier la structure du prix.
Autres leviers pratiques : la souscription d’une assurance titre pour éliminer les risques juridiques liés à la propriété, l’usage d’un prêt relais combiné à un plan de refinancement à moyen terme, ou la mise en place d’un échéancier contractuel qui répartit certains paiements différés. Ces options permettent d’articuler un montage financier où les charges immédiates sont réduites, puis amorties via un refinancement ou un remboursement anticipé.