Plusieurs personnes se retrouvent à acheter et à vendre une maison simultanément, mais le fait de savoir que d’autres ont vécu le même stress ne rend pas les choses plus faciles. Après tout, les enjeux sont si élevés : si votre acheteur se désiste, vous n’avez pas de liquidités pour acheter votre prochaine maison ! Ou encore, si votre propre achat tombe à l’eau, mais que votre maison actuelle se vend, vous êtes à la rue !
C’est un peu comme traverser le Grand Canyon sur une corde raide : La plus petite chose qui ne va pas, et vous tombez.
Respirez. Ne paniquez pas.
Il s’avère que la plupart des erreurs d’achat et de vente sont facilement évitables – ou du moins prévisibles. Suivez ces huit conseils pour entrer dans le dépôt fiduciaire avec les yeux grands ouverts.
1. Attendre trop longtemps pour préparer votre maison à la vente
Toute maison a besoin d’un peu de travail avant d’être vendue. Vous pourriez avoir besoin de repeindre quelques murs éraflés, de réparer un platelage cassé ou d’ajouter du coulis dans une salle de bain rarement utilisée. N’attendez pas la dernière minute pour donner le coup d’envoi de ce processus, sinon vous pourriez vous retrouver dans l’embarras.
Prenez, par exemple, l’un des clients de l’associé immobilier . Il essayait d’acheter et de vendre simultanément. Er lui a conseillé à plusieurs reprises de commencer à préparer la maison, « mais il n’a cessé de repousser les choses, malgré la recherche active d’une nouvelle maison et la soumission d’offres. »
Une fois que le client a passé un contrat pour acheter une maison, lui et Er se sont soudainement retrouvés à se précipiter pour inscrire sa maison existante. Lorsqu’ils ont enfin fini de se préparer, nous étions déjà en octobre – précisément au moment où le marché ralentissait et où il devenait plus difficile de trouver un acquéreur.
La préparation de la vente a été faite par le client.
« Je lui ai conseillé – et je conseillerais à n’importe qui – de se débarrasser des petits projets ».
N’oubliez pas de réfléchir rapidement et de prendre un agent qui vous préviendra lorsque le marché est sur le point de ralentir. Voici comment trouver un agent immobilier dans votre région.
2. Sauter le plan de secours
Lorsque vous achetez et vendez simultanément, le nombre de pièces mobiles double. Et si l’une de ces pièces se bloque, cela peut déstabiliser les deux transactions.
Par exemple, l’agent immobilier a récemment participé à une transaction à trois où les vendeurs de la propriété A voulaient acheter la propriété B-et les vendeurs de la propriété B voulaient acheter la propriété C.
« Nous avons dû coordonner deux clôtures et trois familles différentes qui entraient et sortaient des propriétés », se rappelle-t-il.
Ç’a marché, mais Rojas met en garde : « Partez du principe que vous ne pourrez pas acheter et vendre exactement au même moment. »
Et avec cette hypothèse, vous feriez mieux d’avoir un plan en place au cas où tout irait mal. Gardez votre fonds d’urgence bien garni. Dans le meilleur des cas, vous pouvez simplement avoir besoin d’un hôtel pour une semaine, mais vous pouvez aussi vous retrouver à chercher des locations à court terme. Ayez de l’argent liquide sous la main – en plus de vos fonds d’acompte – pour survivre au revers de la médaille.
3. Acheter trop gros
« L’une des plus grandes erreurs que nous voyons que les acheteurs et les vendeurs simultanés font est la même que celle que beaucoup de premiers acheteurs font : Ils ne parviennent pas à obtenir une pré-approbation pour leur nouveau prêt », explique l’agent immobilier.
La pré-approbation est essentielle, car elle met un terme aux rêves irréalistes en vous indiquant exactement la taille de la maison que vous pouvez vous permettre.
« Les acheteurs supposent qu’avec un acompte important et une augmentation de leur revenu, ils seront automatiquement admissibles à un prêt immobilier plus important ». « Beaucoup le font, mais pas aussi important qu’ils le pensent ou le souhaitent. Ils commencent la recherche et sont déçus lorsqu’ils ne peuvent pas améliorer autant que ce qu’ils pensaient pouvoir faire. »
Les acheteurs ont besoin d’un prêt plus important.
4. Travailler avec un coussin trop faible
Vous savez à quel prix votre maison devrait se vendre. Mais que se passe-t-il si le marché se ramollit ? Si vous êtes contraint d’accepter une offre inférieure de 20 000 euros à vos attentes, c’en est fini de l’acompte sur votre nouvelle maison.
Les prix sont trop bas.
« Donnez-vous un coussin sur le prix auquel vous devez vendre votre maison actuelle ».
Si vous espérez utiliser la totalité du prix de vente comme acompte sur une autre maison, allez de l’avant en supposant que votre maison se vendra à un prix inférieur à celui prévu.
Un des clients d’Er a fixé un budget d’achat de 2,2 millions d’euros. Pour pouvoir s’offrir sa nouvelle maison, il devait vendre la sienne pour environ 1,3 million d’euros. Non seulement il a dépassé son budget d’achat, mais Er précise : « Il est peu probable que nous obtenions 1,3 million d’euros pour sa maison actuelle, en raison du ralentissement du marché et de la période de l’année. Il est stressé et fait des pieds et des mains. »
5. Ne pas faire de compromis
N’oubliez pas que vous n’êtes pas le seul humain dans une situation stressante. La personne qui vend la maison de vos rêves ? Et les acheteurs sous contrat pour votre logement actuel ? Ils sont probablement tous stressés, eux aussi.
Gardez donc cela à l’esprit lorsque des problèmes surviennent – par exemple, si les acheteurs ont besoin d’une semaine supplémentaire de séquestre parce qu’il y a eu un problème pour vendre leur maison, ou si les vendeurs ne pensent pas qu’ils doivent réparer un tuyau qui fuit pour vous.
« Une erreur est d’attendre autant des personnes qui vendent la maison, mais de ne pas être prêt à donner quoi que ce soit aux acheteurs de leur propre maison ». « Un petit compromis va très loin, surtout lorsqu’il y a deux escrows (ou plus) en jeu. »
6. Faire appel à deux agents immobiliers différents
S’attendre à ce que ce processus déjà désordonné le soit encore plus si vous jonglez avec des agents pour votre inscription et pour l’achat d’une nouvelle maison. Simplifiez les choses en faisant appel au même agent pour les deux transactions.
Il est préférable de faire appel à un seul et même agent pour les deux transactions.
« Je préférerais toujours m’occuper des deux côtés de votre vente et de votre achat », déclare l’agent. « Avoir le contrôle et la vision des deux transactions me permet de m’assurer que nous fermons les deux maisons simultanément. »
Il y a deux cas où vous ne devriez pas utiliser le même agent immobilier. Si vous déménagez hors de l’État, cherchez un agent d’acheteur réputé dans votre nouvelle localité. Si vous restez dans la même région, vous pouvez également rencontrer et apprécier un agent qui travaille exclusivement avec des acheteurs ou des vendeurs – pas les deux. Dans ce cas, demandez une recommandation au sein du cabinet de courtage de votre agent afin de pouvoir, au minimum, garder les deux transactions sous le même toit.
7- Clôturer un vendredi
Bien que vous deviez travailler avec votre agent pour déterminer le meilleur moment, vous voudriez idéalement finaliser la vente de votre maison actuelle d’abord, et ensuite conclure sur votre nouvelle maison. Essayez de viser des clôtures à deux ou trois jours d’intervalle – » et jamais un vendredi « .
C’est parce que les transferts bancaires peuvent prendre quelques jours pour être effectués. Afin de vous assurer qu’il y aura de l’argent sur votre compte le moment venu, tamponnez quelques jours pour transférer des fonds.
8….Ou en fin d’après-midi
Lorsque vous planifiez ces clôtures, visez le matin – surtout pour la vente de votre maison actuelle.
« Les banques arrêtent généralement les virements bancaires à 15 heures dans le fuseau horaire où se trouve la propriété ». Une clôture le matin laisse plus de temps pour que l’argent arrive sur votre compte.