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Diagnostic immobilier

Les principaux risques liés à l’investissement dans des marchés immobiliers solides

Lorsque nous recherchons dans le pays des marchés immobiliers solides, nous cherchons une combinaison de croissance de l’emploi, de croissance de la population et d’accessibilité financière. Lorsque vous trouvez un marché qui présente ces trois facteurs, vous serez probablement en mesure de trouver de bonnes opportunités d’investissement…MAIS il est important que vous compreniez ceci : même les marchés immobiliers forts ont de mauvais investissements.

Voici un exemple réel de Kansas City l’année dernière :

3 Signes que Kansas City ressemble à un marché immobilier fort, juillet 2015 :

1. Kansas City connaît une croissance de l’emploi

Le produit régional brut a augmenté de 2,9 % en 2014, ce qui est supérieur au PIB de 2,2 %. La région a ajouté une moyenne de 10 100 emplois d’une année sur l’autre depuis que la croissance de l’emploi est devenue positive en juillet 2010, et l’emploi devrait continuer à augmenter de 1,5 % cette année et l’année prochaine.

La croissance de l’emploi s’est poursuivie en 2014.

Cette croissance économique a été menée par le secteur de la santé, la finance, l’assurance, l’industrie automobile, l’informatique et la fabrication. De plus, l’emplacement de K.C. au centre en fait l’un des centres de distribution les plus solides du pays. La ville est classée n°1 pour le volume de fret ferroviaire et peut se vanter d’avoir le 2e plus grands centres ferroviaires derrière Chicago.

2. Kansas City connaît une croissance démographique

La population a augmenté de 10,85% depuis 2000 et compte actuellement 2,34 millions d’habitants.

Il y a une croissance de la population.

3. Kansas City est abordable

K.C. reste l’une des villes les plus abordables. Le prix médian d’une maison est de 156 600 euros et les loyers mensuels moyens sont de 793 euros, avec un revenu médian des ménages de 56 743 euros.

La croissance de l’emploi et de la population, combinée à l’accessibilité financière et à la qualité de vie, fait de Kansas City un endroit idéal non seulement pour vivre, mais aussi pour investir.

Les investisseurs immobiliers peuvent investir dans l’immobilier.

Les investisseurs immobiliers peuvent acheter des maisons entièrement rénovées dans des quartiers de la classe moyenne pour moins de 80 000 euros. Ces maisons peuvent être louées pour plus de 1 % du prix d’achat ET ont un potentiel d’appréciation des prix, car elles coûtent bien moins cher que le coût de leur construction aujourd’hui.

marchés immobiliers

Si Kansas City est un bon marché pour l’investissement immobilier, quels sont les risques ?

Même si une zone métropolitaine connaît la croissance économique que nous recherchons, aucun quartier n’est identique. Il peut y avoir une croissance de l’emploi dans la partie nord et des pertes d’emploi dans la partie sud. Les investisseurs de l’extérieur de la région peuvent ne pas faire la différence.

Les investisseurs de l’extérieur de la région peuvent ne pas faire la différence.

Certaines personnes m’entendent vanter les vertus des marchés émergents, et elles courent acheter la première affaire immobilière qu’elles trouvent. D’une certaine manière, ils pensent que si un marché est fort, ils ne peuvent pas se tromper. Ceci ne pourrait être plus éloigné de la vérité…

Voici 3 façons dont les investisseurs peuvent se blesser sur des marchés comme celui de Kansas City :

1. Tout a l’air mieux sur internet

Vous avez déjà essayé les rencontres en ligne ? Je ne l’ai pas fait, mais j’ai entendu des histoires de mes amis qui l’ont fait. Apparemment, il est courant de ne pas reconnaître votre date une fois que vous vous rencontrez enfin parce qu’il ou elle ne ressemble en rien à sa photo en ligne. Ou parce que vous avez inventé la façon dont vous pensiez ou espériez qu’il ou elle apparaisse. C’est pourquoi il est toujours préférable de se rencontrer d’abord pour un café afin de ne pas dépenser trop pour le dîner si vous êtes finalement déçu ?

C’est la même chose pour l’immobilier, sauf que cela peut être une erreur beaucoup plus coûteuse que de simplement acheter un dîner. Ne vous fiez pas aux photos. Vous devez voir la propriété pour vraiment comprendre ce que vous obtenez. Et si vous ne pouvez pas le voir parce que vous habitez trop loin, envoyez quelqu’un qui le peut, comme un évaluateur ou un inspecteur tiers indépendant.

L’immobilier, c’est la vie.

Ne faites jamais aveuglément confiance au vendeur. Jamais. Même si c’est votre propre mère. Faites toujours inspecter la propriété avant de conclure.

2. Les mauvais quartiers peuvent sembler bons

La première fois que je suis allé à Kansas City, j’étais votre investisseur naïf typique hors de l’État. On m’avait mis en garde contre la criminalité élevée dans certains quartiers – des endroits où les locataires volent vos toilettes pour gagner quelque. Mais même lorsque j’étais au cœur du quartier, je ne pouvais pas dire que c’était une zone à forte criminalité. Les maisons étaient grandes et avaient du caractère. C’était seulement à un mile de la partie la plus agréable de la ville. Je n’ai pas vu de graffitis ou de gangsters. Ç’avait l’air d’être une super zone !

De nombreux investisseurs hors de la zone ont acheté des biens dans ces quartiers parce qu’ils peuvent être si trompeurs. Les maisons semblent belles et les rendements semblent encore meilleurs… sur le papier !

J’ai vu ce même phénomène dans d’autres marchés comme Atlanta, Cleveland, Indianapolis et Charlotte. Une zone qui était autrefois très haute de gamme près du centre-ville s’est transformée en ghetto au fil du temps lorsque les familles ont déménagé en banlieue. La racaille s’est installée et le quartier est devenu dangereux. Mais vous ne pouvez pas le savoir tant que les lumières ne sont pas éteintes et la plupart des gens se rendent dans le quartier pendant la journée.

Les zones à faible revenu et à forte criminalité ne sont pas pour les âmes sensibles, et certainement pas bonnes pour l’investisseur hors de la ville. Vous vous retrouverez probablement à alimenter un gouffre à argent. Les locataires qui ne se sentent pas en sécurité vont partir, donc le turn-over peut être élevé. Et malheureusement, lorsqu’une maison est vacante dans une zone à forte criminalité, tout ce qui s’y trouve est dépouillé. Cela peut coûter des milliers d’euros à remplacer, pour ensuite retrouver tout cela volé à nouveau.

Ne vous fiez pas à un pro-forma. Obtenez des informations auprès des gestionnaires immobiliers et parlez à la police et aux pompiers locaux pour mieux comprendre les taux de criminalité avant d’acheter. Découvrez si les visites sont sûres la nuit. Parlez aux voisins et voyez s’ils se sentent en sécurité. Si vous envisagez d’acheter à vue, envoyez un professionnel vérifier pour vous (pas la personne qui vous vend, mais plutôt un inspecteur ou un évaluateur.).

3. La revitalisation peut prendre des années

Bien que certaines zones délabrées à proximité du centre-ville puissent faire partie du plan directeur de revitalisation d’une ville, ne vous attendez pas à ce que cela se produise du jour au lendemain.

Des profits énormes peuvent être réalisés si vous possédez des biens dans des zones en cours d’amélioration, mais vous devez être en mesure de conserver l’actif en attendant. Les quartiers C- ne sont pas recommandés pour le nouvel investisseur. Restez-en aux quartiers B. Voici un résumé rapide des quartiers A, B et C en matière d’immobilier.

  • Les quartiers A sont hauts de gamme. (Médecins et avocats)
  • Les quartiers « B » sont de classe moyenne. (Infirmières et enseignants)
  • Les quartiers « C » sont de la classe moyenne inférieure. (Employés de fast-food)
  • Les quartiers « C ». (Peut-être qu’ils ne travaillent pas du tout – aide sociale)
  • Voisins « D ». Bon… peut-être qu’ils travaillent, mais plus au niveau de la rue…

Kansas City peut être un endroit fantastique pour investir dans des biens qui rapportent de l’argent aujourd’hui et qui ont un potentiel d’appréciation des prix à l’avenir. Mais si vous n’êtes pas un expert de ce marché, ou de n’importe quel marché d’ailleurs, assurez-vous de travailler avec quelqu’un qui l’est.

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