Acheter une maison ? Alors, vous entendrez sans doute des conseils de personnes qui sont déjà passés par le processus d’achat d’une maison et qui veulent vous transmettre leur sage sagesse. Le problème, c’est que parfois, les conseils que « tout le monde sait » sont justes ne le sont pas.
Le fait est que les marchés du logement changent au fil du temps – et les règles varient largement en fonction de l’endroit où vous cherchez à vivre, ainsi que de beaucoup d’autres spécificités. Pour que vous puissiez garder l’œil ouvert sur les conseils d’achat de maison que vous pourriez entendre et qui pourraient vous induire en erreur, voici des conseils courants à prendre avec un grain de sel.
« Vous pouvez économiser de l’argent en achetant une maison à retaper »
Sûr, les émissions telles que « Fixer Upper » donnent l’impression que c’est facile, mais rassurez-vous, acheter une maison délabrée et la transformer en quelque chose de spécial « n’est pas pour les âmes sensibles ».
Pour vraimentfaire une bonne affaire sur un fixateur-upper, vous devez être capable et désireux de faire une grande partie du travail vous-même.
« Si vous n’avez aucune connaissance en matière de rénovation, c’est beaucoup plus risqué ». À moins que vous ne soyez un rénovateur expérimenté, il suggère d’obtenir une inspection avec des estimations d’un entrepreneur en rénovation avant d’acheter.
Même si vous avez la capacité (et le temps) de faire les réparations nécessaires, ou si vous avez trouvé un entrepreneur fiable qui peut faire le travail tout en respectant votre budget, vous devez tenir compte du temps pendant lequel vous paierez l’hypothèque et les factures sans pouvoir vivre dans la maison. Six mois de paiement d’un loyer en plus du paiement de la maison peuvent rapidement grignoter ce que vous avez économisé sur votre « super affaire ».
La question est de savoir si vous avez le droit d’acheter une maison.
La ligne de fond : Pour les personnes inexpérimentées, la ligne entre le fixateur et le gouffre à argent est dangereusement mince. Assurez-vous que le stress d’une rénovation vaut bien les économies réalisées.
« Les saisies et les ventes à découvert sont aussi des aubaines »
Les ventes à découvert et les saisies ne sont souvent pas les bonnes affaires qu’elles semblent être, surtout pour les acheteurs inexpérimentés.
« Dans ce marché, même les banques veulent obtenir le meilleur prix pour leurs propriétés ». « Les gens peuvent surpayer pour une propriété tout en devant passer par tous les tracas liés à la réalisation des travaux ». Cela est particulièrement vrai pour les personnes qui utilisent des prêts FHA, qui ont des exigences strictes sur l’état des maisons qu’ils servent à acheter.
Il est difficile pour les novices de savoir ce qu’ils achètent réellement, explique un agent immobilier. « L’étiquette de prix peut être juste, mais les dommages sont souvent graves et la marge de négociation est limitée. »
Avec les saisies vendues aux enchères, vous achetez la propriété telle quelle : vous ne pouvez même pas y pénétrer avant l’achat. Est-ce vraiment un risque que vous êtes prêt à prendre, aussi génial que soit le prix ?
« Toujours acheter la pire maison du meilleur quartier »
À première vue, cela semble être un bon conseil : Choisissez le vilain petit canard de votre quartier et la valeur plus élevée des maisons environnantes élèvera sa valeur, ce qui signifie que le prix de votre maison n’a nulle part où aller si ce n’est vers le haut ! Et ce sera génial quand vous serez prêt à vendre.
Pour autant, que faire si vous ne voulez pas vivre dans la « pire des maisons » ? La maison est un lieu de vie.
Bien qu’il soit important de penser à la valeur de revente, la plupart des acheteurs ne sont pas des investisseurs immobiliers ; ce sont des personnes qui achètent une maison dans laquelle elles vont vivre. Même sur le meilleur pâté de maisons du monde, une maison trop petite pour votre famille ou qui présente d’autres qualités qui vous empêchent de conclure un marché ne sera pas un bon choix.
Il vaut mieux trouver la bonne maison dans un quartier moins cher. Après tout, dans quelques années, votre quartier peut changer, des arbres vont pousser, l’aménagement paysager de vos voisins pourrait s’améliorer, mais votre maison ne va pas germer de deux chambres supplémentaires.
« Il vous faut un expert du quartier »
Bien sûr, vous voulez un agent qui connaît la région, mais avez-vous vraiment besoin d’un expert du quartier ? Qu’est-ce que cela peut bien vouloir dire ?
« Je pense que c’est une sorte de faux terme ». « La plupart des villes ne sont pas aussi divisées que vous le pensez ». En fait, travailler avec un expert du quartier peut nuire à votre recherche si votre agent ne vous suggère pas de propriétés dans plus d’une petite zone.
Dans ce cas, il est possible de travailler avec un expert du quartier.
Même si vous pensezque vous savez avec certitude où vous voulez acheter, « il peut y avoir d’autres opportunités là-bas qui correspondent mieux, et pour un meilleur prix ».
Elle suggère de regarder le nombre de clients avec lesquels un agent a travaillé dans l’ensemble comme une mesure de l’expertise, et pas seulement le nombre de maisons qu’il a trouvées dans un certain quartier.
« Méfiez-vous de ne pas trop lire dans une désignation », prévient-elle.
« Le coût par cm² vous donne une comparaison de pommes à pommes »
Sûr, regarder le prix par cm² peut vous aider à comparer des propriétés de différentes tailles et est souvent utilisé comme point de référence pour les prix dans un quartier. Mais cette métrique peut être trompeuse.
« Le prix au cm² n’est pas toujours la meilleure donnée pour prendre une décision d’investissement sur la base de cette donnée ».
C’est parce qu’il y a beaucoup de facteurs très importants qui n’apparaissent pas dans ce chiffre. Par exemple, vous ne regardez que l’espace intérieur. Pour de vraies comparaisons de pommes à pommes, vous devez tenir compte de la cour, du garage, du sous-sol non aménagé et de tout ce qui n’entre pas dans le calcul de la superficie « officielle ». Il ne prend pas non plus en considération le nombre de salles de bains et de chambres à coucher (seulement la taille), ni l’état de la maison. Le prix par cm2 n’est qu’une partie de l’histoire.
La chose la plus importante à retenir lorsque vous achetez une maison est que rien n’est universel. Un conseil qui a du sens dans un marché pourrait être absurde dans un autre – ce qui est une raison de plus pour travailler avec un agent immobilier en qui vous avez confiance et avec qui vous vous sentez à l’aise pour poser des questions. Voici plus d’informations sur la façon de trouver le bon agent immobilier dans votre région.
Penser au-delà de l’achat : la longévité financière et technique du bien
Avant de signer, prenez le temps d’évaluer non seulement le prix d’achat mais aussi la viabilité à long terme du logement : entretien courant, charges de copropriété, diagnostic énergétique et provisions pour travaux lourds peuvent transformer une bonne affaire en fardeau financier. Intégrez dans votre réflexion des notions comme l’amortissement des améliorations, la fiscalité liée à la détention et, si vous envisagez de louer, le cash-flow anticipé face aux variations du taux d’intérêt. Pensez aussi à la performance thermique, à la qualité de la ventilation et à l’accessibilité — autant d’éléments qui influencent le coût d’usage, la valeur résiduelle et la conformité aux futures réglementations environnementales. Les aides publiques ou les subventions pour la rénovation énergétique peuvent alléger l’investissement initial, mais requièrent souvent un calendrier et des documents précis ; intégrez ces contraintes à votre plan de financement et à votre prévision budgétaire.
Pour limiter les risques, réalisez un audit technique et financier avant l’achat : estimations de travaux, scénarios d’entretien sur 5 à 15 ans, et étude du marché locatif si la revente n’est pas votre seul objectif. Une réserve pour imprévus (généralement 5–10 % du coût total) et des devis détaillés vous éviteront des surprises. Si vous souhaitez des ressources pratiques et des outils d’aide à la décision, consultez Valentin Immobilier pour des guides sur le financement, la gestion des charges et les diagnostics. En gardant une vision pluriannuelle et en chiffrant chaque poste de dépense, vous transformerez l’émotion de l’achat en un choix rationnel et durable.
Vérifications juridiques et techniques souvent négligées
Au-delà du prix et de l’état apparent, certaines contraintes administratives et territoriales peuvent influer durablement sur l’usage et la valeur d’un bien. Consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et les servitudes inscrites au cadastre pour connaître les règles de constructibilité, les distances à respecter et les éventuelles servitudes de passage ou de non-construction. Un bornage ancien ou inexistant peut entraîner des contestations de mitoyenneté : prévoir un bornage ou un extrait cadastral évitera des litiges coûteux. Vérifiez également la nature du réseau d’assainissement collectif ou individuel, la présence de réseaux enterrés (eau, gaz, électrique) et la desserte en télécommunications (fibre), car ces éléments conditionnent à la fois la faisabilité d’un projet d’extension et les coûts d’adaptation. Enfin, renseignez-vous sur les risques naturels et technologiques (inondation, retrait-gonflement des argiles, mouvements de terrain) et sur les servitudes liées aux zones inondables ou aux périmètres de protection.
Avant de vous engager, demandez des pièces complémentaires : état des réseaux, plans de masse, et, si vous projetez des travaux, une étude de sol (G1/G2) pour anticiper fondations et drainage. Le repérage des matériaux (amiante, plomb, termites) et le contrôle des réseaux d’évacuation et de chauffage permettent de chiffrer précisément les interventions nécessaires. Pensez aussi aux obligations d’assurance spécifiques pour chantier ou travaux (dommage-ouvrage) et à la conformité des branchements.
Anticiper les contraintes administratives, juridiques et climatiques
Au-delà du prix et de l’état, pensez à vérifier les contraintes qui pourront limiter vos projets futurs : servitudes, zonage et assurance dommages-ouvrage ne sont pas des notions accessoires. Consultez le règlement local d’urbanisme pour connaître les possibilités d’extension, les hauteurs maximales, et les prescriptions sur l’implantation. Vérifiez également les diagnostics moins souvent cités mais déterminants, comme le diagnostic termites, l’état de l’assainissement non collectif et la conformité aux normes d’étanchéité et d’isolation acoustique si vous êtes proche d’axes bruyants. Du point de vue contractuel, identifiez les garanties disponibles (garantie décennale, garanties de parfait achèvement) et la présence éventuelle d’une assurance spécifique pour couvrir les désordres post-travaux. Ces éléments influencent non seulement la faisabilité des travaux mais aussi la couverture assurantielle et la valeur patrimoniale sur le long terme.
Parallèlement, intégrez une approche de résilience face aux aléas climatiques : la gestion des eaux pluviales, la perméabilité du terrain et la protection contre l’humidité deviennent des critères majeurs. Mettez en place un carnet d’entretien et des contrats de maintenance préventive pour les équipements techniques (chaudière, ventilation, systèmes d’étanchéité) afin de privilégier la maintenance prédictive et réduire le risque d’incidents coûteux. Enfin, croisez ces vérifications avec une estimation des coûts administratifs et des autorisations nécessaires pour limiter les délais et les mauvaises surprises.
Anticiper l’évolution des usages et la qualité de vie
Au-delà des diagnostics et des contraintes urbanistiques, pensez à la façon dont le logement s’adaptera à vos besoins futurs et à ceux du quartier. Analysez l’exposition solaire, la topographie du terrain et le potentiel d’extension (jardin, combles, annexe) pour mesurer la marge de manoeuvre architecturale sans recourir systématiquement à un permis de construire. Évaluez également la qualité de l’air intérieur, la présence possible de radon, et l’efficacité de l’isolation acoustique si vous êtes proche d’axes routiers : ces critères influent directement sur le confort quotidien et sur la demande locative future. Intégrez la densité des équipements de mobilité douce et des transports en commun dans votre projection de long terme, car l’accessibilité détermine souvent la liquidité d’un bien et sa capacité à attirer différents profils d’occupants (jeunes actifs, familles, seniors).
Sur le plan patrimonial, regardez la capacité d’évolution de l’actif : la possibilité de fractionner les espaces pour du coliving ou des revenus complémentaires, la présence d’un stationnement privatif et la compatibilité avec le télétravail (prises, débit internet) deviennent des facteurs de valorisation. Du côté financier, ne négligez pas la capacité d’emprunt et le taux d’endettement dans plusieurs scénarios (taux variables, période de chômage, vacances locatives) afin d’éviter une position vulnérable. Si la copropriété est concernée, renseignez-vous sur le syndic et le montant des fonds de travaux disponibles : une bonne gouvernance collective réduit le risque de travaux urgents et de charges imprévues.